August 2011 – Seite 2 – Hausverwaltung Gottschling, Gottschling Immobilien Essen

BGH: Wiederbestellung des Verwalters ohne Vergleichsangebot möglich

Veröffentlicht am 15. August 2011 von Immobilienmanagement Ruhrgebiet

Vor der Wiederbestelltung des WEG-Verwalters müssen keine Vergleichsangebote anderer Verwalter eingeholt werden. Die Eigentümer können auch dann am bewährten Verwalter festhalten, wenn dessen Vergütung höher ist als die anderer Verwalter.

Preisvergleich muss nicht immer sein

Hintergrund

Wohnungseigentümer wenden sich mit der Anfechtungsklage gegen die (Wieder-)Bestellung des Verwalters.

Der Verwalter war 1998 für 5 Jahre bestellt worden. Die Bestellung lief am 30.4.2003 aus. Auch nach Ablauf der Bestellung führte der Verwalter die Verwaltungsgeschäfte zur allgemeinen Zufriedenheit der Eigentümer weiter. Eine Neubestellung unterblieb aus Versehen, weil weder der Verwalter noch die Eigentümer und der Beirat daran dachten, dass die Amtszeit abgelaufen war. Erst 2008 fiel auf, dass der Verwalter seit Jahren ohne förmliche Bestellung arbeitet. Daraufhin berief der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats eine außerordentliche Eigentümerversammlung ein.

Unter TOP 3 war vorgesehen, dass der (alte) Verwalter aufgrund eines Angebots für 5 Jahre neu bestellt werden soll. Dies beschlossen die Eigentümer dann auch.

Einige Wohnungseigentümer erhoben gegen den Bestellungsbeschluss Anfechtungsklage. Sie meinen, vor der Neubestellung hätten auch Alternativangebote von anderen Verwaltern eingeholt werden müssen.

Entscheidung

Die Anfechtungsklage hat keinen Erfolg. Die Wiederbestellung des Verwalters entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung.

Die Ladung zur Eigentümerversammlung war ordnungsgemäß. Da die Verwalterbestellung abgelaufen war, war der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats hierfür zuständig.

Es reichte auch aus, dass nur ein Angebot des bisherigen Verwalters vorlag. Der Beiratsvorsitzende musste kein Alternativangebote anderer Verwalter einholen und den Eigentümern zur Prüfung zur Verfügung stellen. Nur bei einer Neubestellung müssen Alternativangebote eingeholt werden, es sei denn, dass sich seit der Erstbestellung des wieder zu bestellenden Verwalters der Sachverhalt verändert hat.

Zwar können Alternativangebote den Wohnungseigentümern deutlicher aufzeigen, woran sie bei rein rechnerischer Betrachtung mit dem amtierenden Verwalter sind. Insbesondere Schwächen in dessen Leistungsangebot treten oft nur durch die Einholung von Alternativangeboten zutage. Dieser Aufwand muss aber nur getrieben werden, wenn die Eigentümer mit der Arbeit des bisherigen Verwalters nicht mehr zufrieden sind oder Anlass besteht, die Angemessenheit der Honorierung zu überprüfen.

Allerdings ist die Verwaltervergütung nicht der einzige und auch nicht der wichtigste Gesichtspunkt bei der Verwalterbestellung. Es kommt auch darauf an, ob der Verwalter seine Aufgaben gut erfüllen kann und die Eigentümer gut mit ihm zurechtkommen. Es entspricht daher ordnungsgemäßer Verwaltung, an einem Verwalter festzuhalten, der zwar etwas teuer ist als andere, aber seine Aufgabe gut macht und mit dem die Eigentümer zurechtkommen.

Auch wenn hier die förmliche Bestellung des Verwalters bei seiner Wiederbestellung bereits mehrere Jahre abgelaufen war, mussten keine Alternativangebote eingeholt werden, denn die tatsächliche Verwaltertätigkeit wurde nahtlos fortgesetzt.

Auch dass der Verwalter 2003 seine Wiederbestellung verschlafen hatte, spricht nicht dagegen, ihn nun wieder zu bestellen. Es handelte sich um ein einmaliges kollektives Versehen. Auch die Eigentümer und der Beirat hatten den Fehler nicht bemerkt.

(BGH, Urteil v. 1.4.2011, V ZR 96/10)

Quelle: http://www.haufe.de/immobilien/newsDetails?newsID=1305709194.07

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BGH: Verwalterentlastung ist im Zweifel 1.000 Euro wert

Veröffentlicht am 15. August 2011 von Immobilienmanagement Ruhrgebiet

Der Streitwert einer Klage gegen die Verwalterentlastung bestimmt sich nach der Höhe möglicher Ansprüche gegen den Verwalter und dem Wert, den die Vertrauensbekundung hat, die in der Entlastung liegt. Letzterer ist in der Regel mit 1.000 Euro zu veranschlagen.

Hintergrund

Ein Wohnungseigentümer hat Anfechtungsklage gegen einen Entlastungsbeschluss erhoben. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Der Streitwert wurde auf 1.500 Euro festgesetzt.

Gegen das Urteil des Amtsgerichts legte der Eigentümer Berufung ein. Das Landgericht setzte den Streitwert auf 500 Euro herab. Der Streitwert bemesse sich danach, in welcher Höhe der Wohnungseigentümer bei wirtschaftlicher Betrachtung durch die Entlastung entsprechend seinen Miteigentumsanteilen belastet sei. Der Anteil des Eigentümers an möglichen Forderungen gegen den Verwalter betrage 814 Euro. Da die Durchsetzung der Forderung unsicher sei, sei dieser Wert noch um die Hälfte zu kürzen.

Nach Reduzierung des Streitwerts wies das Landgericht die Berufung als unzulässig zurück, weil die Berufungssumme von 600 Euro nicht erreicht sei. Hiergegen legte der Eigentümer Beschwerde ein.

Entscheidung

Die Beschwerde hat Erfolg. Der BGH setzt den Streitwert auf 1.000 Euro fest, so dass die Berufung zulässig ist.

Der Streitwert entspricht dem Interesse des Klägers, das dieser an der Aufhebung der Verwalterentlastung hat. Bei der Bemessung ist der Wert von Forderungen gegen den Verwalter zu berücksichtigen, wenn die Entlastung wegen solcher Forderungen verweigert wird oder verweigert werden soll.

Zu berücksichtigen ist bei der Bemessung des Interesses aber auch der Zweck, den die Entlastung des Verwalters neben dem Verzicht auf eventuelle Forderungen hat. Sie dient nämlich dazu, die Grundlage für die weitere vertrauensvolle Zusammenarbeit in der Zukunft zu legen.

Der Wert, den die neben etwaigen Forderungen zu berücksichtigende vertrauensvolle Zusammenarbeit hat, hängt nicht vom Volumen der Jahresabrechnung ab und ist nach billigem Ermessen zu bestimmen. Fehlen nähere Anhaltspunkte, ist dieser Wert mit 1.000 Euro zu veranschlagen.

Da der Wert der denkbaren Forderungen des Eigentümers im vorliegenden Fall aus bestimmten Gründen für die Streitwertfestsetzung nicht berücksichtigt werden konnte, wurde der Streitwert insgesamt auf 1.000 Euro festgesetzt.

(BGH, Beschluss v. 31.3.2011, V ZB 236/10)

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BGH: Verwalter darf nicht grenzenlos Aufträge vergeben

Veröffentlicht am 15. August 2011 von Immobilienmanagement Ruhrgebiet

Auch wenn ein Sanierungsbeschluss keine Kostenobergrenze nennt, darf der WEG-Verwalter keine Aufträge in unbegrenzter Höhe vergeben. Er muss sich vielmehr an dem ihm bekannten Willen der Eigentümer orientieren.

Vorsicht, wenn es teurer wird

Hintergrund

Der ehemalige Verwalter einer WEG verklagt diese auf Freistellung von einem Negativsaldo auf dem ehemaligen WEG-Konto.

Im Oktober 2007 hatten die Wohnungseigentümer eine Sanierungsmaßnahme beschlossen. Hierbei gingen sie anhand der im Vorfeld vorgelegten Gutachten und Schätzungen von einem Kostenvolumen von 4.000 Euro aus.

Bei der Durchführung der Maßnahme gab der Verwalter weitere Arbeiten in Auftrag. Die gesamten Kosten beliefen sich schließlich auf 18.000 Euro. Diesen Betrag zahlte der Verwalter vom WEG-Konto, das er auf seinen Namen eingerichtet hatte. Das Konto kam hierdurch mit fast 15.000 Euro ins Minus.

Die Verwaltung endete im Februar 2008. Das Konto war zu diesem Zeitpunkt noch mit gut 6.000 Euro im Soll. Der Ex-Verwalter verlangt nun von der WEG, ihn von diesem Betrag freizustellen.

Entscheidung

Der BGH gibt der WEG Recht. Der Verwalter hat keinen Anspruch auf Aufwendungsersatz.

Grundsätzlich dürfen Verwalter für die WEG keinen Kredit aufnehmen, wenn sie hierfür nicht durch Eigentümerbeschluss ermächtigt sind. Ob das stets auch für einen Kontokorrentkredit gilt, mit dem der Verwalter eine beschlossene Instandhaltungsmaßnahme finanziert, ist dem BGH zufolge aber „zweifelhaft“.

Die Frage, ob ein Kontokorrentkredit im Einzelfall doch zulässig sein kann, hat der BGH aber offen gelassen. Der Verwalter war nämlich nicht befugt, Aufträge über 18.000 Euro zu vergeben. Der Verwalter muss die Beschlüsse der Wohnungseigentümer in deren Interesse durchführen. Er ist nicht berechtigt, in unbegrenzter Höhe Aufträge zu vergeben, um das Sanierungsziel zu erreichen, auch wenn der Sanierungsbeschluss keine Kostenobergrenze nennt.

Aus den Vorbereitungen ergab sich, dass die Eigentümer mit Kosten von etwa 4.000 Euro rechneten. Das muss der Verwalter berücksichtigen. Weit teurere Maßnahmen waren deshalb von dem Beschluss nicht gedeckt. Hieran ändert sich auch dadurch nichts, dass der Verwalter den Eigentümern sofort nach Vergabe der weiteren Aufträge angezeigt hat, dass die Arbeiten teurer werden, als ursprünglich geplant.

(BGH, Urteil v. 18.2.2011, V ZR 197/10, veröffentlicht am 25.3.2011)

Quelle: http://www.haufe.de/immobilien/newsDetails?newsID=1301047206.07

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BGH: Kläger muss beklagte Wohnungseigentümer genau bezeichnen

Veröffentlicht am 15. August 2011 von Immobilienmanagement Ruhrgebiet

Bei der Beschlussanfechtung muss der Kläger die beklagten Wohnungseigentümer mit Namen und Anschrift benennen. Dass die Konkretisierung der Beklagten nicht schon mit Klageerhebung, sondern erst bis zum Ende der mündlichen Verhandlung erfolgen muss, ändert hieran nichts.

Hintergrund

Die Mitglieder einer WEG erhoben eine Anfechtungsklage, die gegen mehrere in einer Eigentümerversammlung gefasste Beschlüsse gerichtet war. In der Klageschrift waren die anderen Eigentümer nicht namentlich benannt. Vielmehr hieß es dort: „Die ausführliche Eigentümerliste wird gem. § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG nachgereicht.“

Eine Eigentümerliste legten die Kläger aber in der Folgezeit nicht vor. Die Verwaltung habe sich geweigert, eine aktuelle Eigentümerliste herauszugeben.

Mit der Klageerwiderung reichten die Beklagten eine Liste mit den Namen und Anschriften der Eigentümer zu den Gerichtsakten. Die Kläger nahmen daraufhin in einem Schriftsatz auf diese Liste Bezug und benannten als Beklagte nochmals „vorsorglich“ die anderen Wohnungseigentümer namentlich, allerdings ohne deren Anschriften aufzuführen.

Das Landgericht hielt die Klage für unzulässig. Die Kläger hätten bis zum Ende der mündlichen Verhandlung eine ordnungsgemäße Eigentümerliste vorlegen müssen. Dies sei nicht geschehen. Die bloße Bezugnahme auf die in der Klageerwiderung vorgelegte Liste reiche nicht aus.

Entscheidung

Der BGH hält die Klage entgegen dem Landgericht für zulässig.

Grundsätzlich müssen die Beklagten schon bei Klageerhebung mit Namen und vollständiger Anschrift bezeichnet werden. Für die Beschlussanfechtungsklage verschiebt § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG den Zeitpunkt, bis zu dem alle Beklagten namentlich benannt sein müssen, auf den Schluss der mündlichen Verhandlung. Diese Verschiebung mildert aber nicht die Anforderungen, die an die Bezeichnung der Beklagten zu stellen sind. Hierzu zählt auch die ladungsfähige Anschrift.

Die Anschriften der beklagten Eigentümer haben die Kläger selbst dem Gericht nicht mitgeteilt. Hier bestand aber die Besonderheit, dass die Kläger zunächst moniert hatten, der Verwalter habe keine Eigentümerliste herausgegeben. Es gelangte dann aber mit der Klageerwiderung die Liste mit Namen und Anschriften zu den Gerichtsakten. Damit waren sämtliche erforderliche Angaben zu den beklagten Wohnungseigentümern zu den Gerichtsakten gelangt. Es wäre reine Förmelei, wenn man von den Klägern verlangte, diese Angaben nochmals selbst in einem Schriftsatz vorzubringen. Die Bezugnahme auf die von der Gegenpartei eingereichte Liste reichte daher aus. Mehr mussten die Kläger insoweit nicht tun.

(BGH, Urteil v. 4.3.2011, V ZR 190/10, veröffentlicht am 29.3.2011)

Quelle: http://www.haufe.de/immobilien/newsDetails?newsID=1301399966.79

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BGH: Verwalter muss keine Kopien verschicken

Veröffentlicht am 15. August 2011 von Immobilienmanagement Ruhrgebiet

Ein Wohnungseigentümer, der Einsicht in die Verwaltungsunterlagen nehmen möchte, muss dies in der Regel im Büro des Verwalters tun. Er hat keinen Anspruch darauf, dass ihm der Verwalter Kopien übersendet.

Hintergrund

Ein Wohnungseigentümer verlangt vom Verwalter, dass dieser ihm Kopien von Verwaltungsunterlagen anfertigt und übersendet. Der Eigentümer wohnt in der Anlage 21 Kilometer vom Büro des Verwalters entfernt.

Über mehrere Jahre stellte der Eigentümer ca. 100 Anfragen an den Verwalter und bat um schriftliche Auskunft zu Verwaltungsfragen. Der Verwalter beantwortete diese Fragen und sandte dem Eigentümer auf Kopien von Unterlagen, die dieser angefordert hatte. Teilweise ließ sich der Verwalter die Kosten erstatten. An Eigentümerversammlungen nahm der Eigentümer nicht teil.

Der Eigentümer verlangt nun vom Verwalter, ihm von bestimmten weiteren Verwaltungsunterlagen Kopien zu übersenden, hilfsweise gegen Kostenerstattung. Der Verwalter meint, er müsse keine Kopien übersenden. Der Eigentümer könne die Unterlagen auch bei ihm im Büro einsehen.

Entscheidung

Der BGH gibt dem Verwalter Recht.

Eigentümer haben keinen Anspruch gegen den Verwalter, dass dieser Kopien von Verwaltungsunterlagen fertigt und ihnen zusendet, auch nicht gegen Kostenerstattung. Das Informationsrecht der Eigentümer wird ausreichend dadurch gewahrt, dass sie die Unterlagen in den Geschäftsräumen des Verwalters einsehen und dort – auf eigene Kosten – Kopien anfertigen (lassen) können.

Wohnungseigentümer haben gegen den Verwalter einen Anspruch darauf, sämtliche Verwaltungsunterlagen einzusehen. Das Einsichtsrecht unterliegt keinen weiteren Voraussetzungen, wie z. B. einem besonderen rechtlichen Interesse des Wohnungseigentümers. Es findet seine Grenzen nur im Verbot des Rechtsmissbrauchs und im Schikaneverbot.

Wenn nichts anderes vereinbart ist, ist das Einsichtsrecht grundsätzlich in den Geschäftsräumen des Verwalters zu gewähren, denn dieser Ort stellt den Schwerpunkt der Verwaltung dar. Hingegen liegt der Schwerpunkt der Verwaltertätigkeit nicht am Ort der Wohnungseigentumsanlage. Dort sind lediglich die zur Instandhaltung und Instandsetzung der Anlage erforderlichen Maßnahmen zu ergreifen, ausgeführte Arbeiten zu prüfen und abzunehmen, Verhandlungen mit örtlichen Handwerkern und Behörden zu führen sowie die Einhaltung der Hausordnung zu überwachen. Die übrigen darüber hinausgehenden Aufgaben erledigt der Verwalter üblicherweise in seinem Büro.

Dem Eigentümer war es hier auch zuzumuten, eine Fahrt von 21 Kilometern zur Einsichtnahme beim Verwalter auf sich zu nehmen. Ob Eigentümer bei großer Entfernung zwischen Anlage und Verwalterbüro Einsichtnahme am Ort der Wohnungseigentumsanlage verlangen können, ließ der BGH offen, da es hierauf wegen der zumutbaren Entfernung von 21 Kilometern nicht ankam.

Da der Verwalter den Eigentümern nicht außerhalb seiner Geschäftsräume Einsicht in die Unterlagen gewähren muss, muss er ihnen auch keine Kopien senden. Bei der Einsichtnahme beim Verwalter können sich die Eigentümer aber auf eigene Kosten Kopien anfertigen bzw. anfertigen lassen.

(BGH, Urteil v. 11.2.2011, V ZR 66/10, veröffentlicht am 14.3.2011)

Quelle: http://www.haufe.de/immobilien/newsDetails?newsID=1300105553.48

In eigener Sache:
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BGH: Ort einer Eigentümerversammlung darf nicht spontan verlegt werden

Veröffentlicht am 15. August 2011 von Immobilienmanagement Ruhrgebiet

Wenn sich Wohnungseigentümer schriftlich darauf geeinigt haben, wann und wo eine Eigentümerversammlung abgehalten werden soll, darf der Ort dieser Versammlung nicht einseitig geändert werden.

Zwei Eigentümer, kein Verwalter:
das kann Streit geben

Hintergrund

Zwei Wohnungseigentümer streiten um die Frage, ob eine Eigentümerversammlung wirksam einberufen worden ist.

Ursprünglich hatten sich die Eigentümer schriftlich darauf geeinigt, dass in den Kanzleiräumen eines Anwalts eine „Voll/Universalversammlung“ stattfinden sollte; dabei sollte auf die formellen Einberufungsvoraussetzungen des WEG verzichtet werden.

Als sich die Eigentümer aber nicht darauf einigen konnten, wer die Versammlung leiten sollte und welche Tagesordnungspunkte behandelt werden sollten, sagte ein Eigentümer seine Teilnahme an der Versammlung ab. Der andere Eigentümer führte die Versammlung trotzdem durch. Da ihm der Zutritt zu dem ursprünglich vereinbarten Raum verwehrt wurde, verlegte er die Versammlung in die Räume seines eigenen Anwalts.

Die in dieser Versammlung gefassten Beschlüsse wurden angefochten.

Entscheidung

Der BGH meint: zu Recht! Die Beschlüsse sind ungültig, weil sie nicht in einer ordnungsgemäß einberufenen Eigentümerversammlung gefasst worden sind.

Ein Einberufungsmangel ist darin zu sehen, dass die Eigentümerversammlung nicht an dem Ort durchgeführt worden ist, den die Wohnungseigentümer bei der Einberufung der Versammlung (also in der schriftlichen Vereinbarung) einvernehmlich festgelegt hatten. Die Versammlung hätte also nicht ohne Einverständnis des anderen Teils an einen anderen Ort verlegt werden dürfen.

Hier spielte es auch keine Rolle, dass den Eigentümern der Zutritt zum ursprünglich vorgesehenen Versammlungsort verwehrt worden war. Es gibt keine Selbsthilferecht einzelner Wohnungseigentümer für den Wechsel des vereinbarten Versammlungsorts. Es lag auch kein Verstoß gegen die Grundsätze von Treu und Glauben vor. Denn die Eigentümer, die die Versammlung abgesagt hatten, hatten sachliche Gründe dafür: man hatte sich weder auf eine Tagesordnung noch auf einen Versammlungsleiter einigen können.

(BGH, Urteil v. 10.6.2011, V ZR 222/10)

Quelle: http://www.haufe.de/immobilien/newsDetails?newsID=1311588133.59

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BGH zu Betriebskostenabrechnung: Wer sich nicht rührt, muss zahlen

Veröffentlicht am 15. August 2011 von Immobilienmanagement Ruhrgebiet

Der Mieter muss es innerhalb von 12 Monaten seit Erhalt einer Betriebskostenabrechnung beanstanden, wenn der Vermieter über Betriebskosten abrechnet, für die eine Pauschale vereinbart ist.

Mieter muss den Rotstift rechtzeitig
ansetzen

Hintergrund

Vermieter und Mieter einer Wohnung streiten um die Nachforderung von Betriebskosten.

Laut Mietvertrag sollen Heizung und Warmwasser nach Verbrauch abgerechnet werden. Für die übrigen Betriebskostenarten ist eine Pauschale vereinbart.

In den Jahren 2005 und 2006 sandte der Vermieter dem Mieter die Betriebskostenabrechnungen für das jeweilige Vorjahr. Diese ergaben jeweils Nachzahlungen. Anders als im Mietvertrag vereinbart rechnete der Vermieter über alle Betriebskosten ab; auch über die, die mit der Pauschale abgegolten sein sollten. Der Mieter beanstandete die Abrechnungen jeweils innerhalb von 12 Monaten ab Erhalt nicht. Erst im August 2008 wandte er ein, für die meisten Positionen sei eine Pauschale vereinbart. Er verweigert die Nachzahlung.

Entscheidung

Der BGH gibt dem Vermieter Recht.

Der Mieter kann nicht mehr einwenden, dass eine Pauschale vereinbart sei. Diesen Einwand hätte er innerhalb der 12-monatigen Einwendungsfrist erheben müssen. Versäumt er diese Frist, ist die Einwendung nach § 556 Abs. 3 Satz 5, 6 BGB ausgeschlossen.

Der Einwendungsausschluss setzt nicht voraus, dass im Mietvertrag Vorauszahlungen auf Betriebskosten mit entsprechender Abrechnungspflicht überhaupt vereinbart sind. Das gilt auch, wenn – wie hier – für bestimmte Betriebskosten eine Pauschale vereinbart ist. Die aufeinander abgestimmten Ausschlussfristen für die Abrechnung des Vermieters (§ 556 Abs. 3 Satz 3 BGB) und die Einwendungen des Mieters (§ 556 Abs. 3 Satz 5 BGB) bezwecken, dass der Vermieter innerhalb einer absehbaren Zeit eine Abrechnung erteilt und Klarheit über die wechselseitig geltend gemachten Ansprüche erzielt wird

Diese Befriedungsfunktion wäre nicht gewährleistet, wenn Vermieter und Mieter nach Fristablauf noch darüber streiten könnten, ob der Vermieter bestimmte Betriebskosten wegen einer Pauschale zu Unrecht angesetzt hat.

(BGH, Urteil vom 12.1.2011, VIII ZR 148/10, veröffentlicht am 8.2.2011)

Quelle: http://www.haufe.de/immobilien/newsDetails?newsID=1297163070.56

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BGH: Vermieter darf unrentable Immobilie kündigen

Veröffentlicht am 15. August 2011 von Immobilienmanagement Ruhrgebiet

Ein Mietvertrag kann gekündigt werden, wenn eine angemessene wirtschaftliche Verwertung des Grundstücks anders nicht möglich ist. Dies gilt auch dann, wenn der Vermieter die Immobilie im vermieteten und unrentablen Zustand erworben hat.

Hintergrund

Vermieter und Mieter eines Einfamilienhauses streiten um die Wirksamkeit einer Verwertungskündigung.

Die Vermieter sind in ungeteilter Erbengemeinschaft Eigentümer eines in der ehemaligen DDR liegenden Einfamilienhauses. Dieses wurde 1953 unter staatlicher Verwaltung an die Mieterin vermietet. Nach dem Mauerfall und dem Ende der staatlichen Verwaltung sind die heutigen Vermieter 1992 in das Mietverhältnis eingetreten.

Im Juli 2007 kündigten sie das Mietverhältnis. Zur Begründung führten sie an, das sanierungsbedürftige Haus verkaufen zu wollen, um die Erbengemeinschaft auseinanderzusetzen. Es sei nicht möglich, das Objekt mit den Mieteinnahmen rentabel zu bewirtschaften. Die erstrebte Erbauseinandersetzung lasse sich nur durch Verkauf bewerkstelligen. Das Haus lasse sich in absehbarer Zeit nur unvermietet verkaufen. Bei einem Verkauf im vermieteten Zustand sei mit einem Mindererlös von 25 bis 30 Prozent zu rechnen.

Entscheidung

Der BGH gibt den Vermietern Recht.

Bei der Beurteilung, ob einem Vermieter durch den Fortbestand des Mietvertrags erhebliche Nachteile entstehen und er deshalb zu einer Verwertungskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB berechtigt ist, muss eine Abwägung sämtlicher Umstände des Einzelfalls vorgenommen werden.

Zwar ist dabei das Interesse der Mieterin, in ihrer bisherigen Wohnung zu bleiben, zu berücksichtigen. Ein erheblicher Nachteil für die Vermieter scheidet aber nicht schon deshalb aus, weil sie das Einfamilienhaus bereits im vermieteten und unrentablen Zustand erworben haben. Sonst würde man den Vermietern zumuten, dauerhaft Verluste ohne Verwertungsmöglichkeit hinzunehmen. Dies ist mit dem Grundrecht auf Eigentum nach Art. 14 Abs. 1 GG nicht vereinbar.

Der BGH hat den Streit an das Landgericht Potsdam zurückverwiesen. Das Landgericht muss nun klären, ob die Vermietung tatsächlich unrentabel ist, wie hoch der Mindererlös bei Verkauf in vermietetem Zustand ist, und ob Härtegründe zugunsten der Mieterin vorliegen.

(BGH, Urteil v. 8.6.2011, VIII ZR 226/09)

Quelle: http://www.haufe.de/immobilien/newsDetails?newsID=1307358465.47

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BGH: Gericht kann Notverwalter einsetzen

Veröffentlicht am 15. August 2011 von Immobilienmanagement Ruhrgebiet

Jeder Wohnungseigentümer kann verlangen, dass ein untauglicher Verwalter abberufen und ein tauglicher Verwalter bestellt wird. Auf Antrag kann das Amtsgericht auch einen Notverwalter einsetzen, wenn hierfür ein dringendes Bedürfnis besteht.

Wohnungseigentümer haben einen Anspruch auf eine Verwaltung ihrer Gemeinschaft, die den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. Das ergibt sich aus § 21 Abs. 4 WEG. Ist der Verwalter für seine Aufgaben ungeeignet, kann daher jeder Wohnungseigentümer verlangen, dass der untaugliche Verwalter abberufen und ein geeigneter Verwalter bestellt wird.

In dringlichen Fällen kann das Amtsgericht per einstweiliger Verfügung mit sofortiger Wirkung einen Notverwalter einsetzen. Zwar ist durch die WEG-Reform die gesetzliche Vorschrift zur Notverwalterbestellung entfallen. Das bedeutet aber nicht, dass es nicht mehr möglich ist, einen Notverwalter zu bestellen.

Anders als nach der Rechtslage vor der WEG-Reform kann das Amtsgericht den Notverwalter aber nicht mehr von Amts wegen, sondern nur noch auf Antrag bestellen. Dies setzt kein eigenständiges Verfahren auf Erlass einer einstweiligen Verfügung voraus. Der Antrag kann auch in einem anhängigen Hauptsacheverfahren über den Anspruch auf ordnungsgemäße Verwaltung gestellt werden.

(BGH, Urteil v. 10.6.2011, V ZR 146/10)

Quelle: http://www.haufe.de/immobilien/newsDetails?newsID=1312544238.33

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BGH: Betriebskostenspiegel sagt nichts über Einzelfall aus

Veröffentlicht am 15. August 2011 von Immobilienmanagement Ruhrgebiet

Der Hinweis eines Mieters auf einen überregionalen „Betriebskostenspiegel“ reicht nicht aus, um einen Verstoß des Vermieters gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot darzulegen.

Hintergrund

Die Vermieterin einer Wohnung verlangt von den Mietern die Nachzahlung von Betriebskosten.

In der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2007 entfielen auf die Mieter Müllgebühren von 525 Euro. Die Mieter beanstandeten dies als zu hoch. Unter Heranziehung des vom Deutschen Mieterbund herausgegebenen „Betriebskostenspiegels für Deutschland“ errechneten sie einen aus ihrer Sicht berechtigten Betrag von 185 Euro. Den Differenzbetrag behielten die Mieter von der Miete ein. Die Vermieterin klagt auf Zahlung.

Die verhältnismäßig hohen Müllgebühren resultierten daraus, dass die Gemeinde im Jahr 2002 die kostenlosen gelben Tonnen für Verpackungsmüll eingezogen und durch kostenpflichtige Restmülltonnen ersetzt hatte. Anlass hierfür war, dass die Mieter des Anwesens wiederholt Restmüll in die gelben Tonnen geworfen hatten. Nach dem Einzug der gelben Tonnen durch die Stadt wies die Vermieterin die Mieter darauf hin, dass sie ihren Verpackungsmüll auch mittels „gelber Säcke“ kostenlos entsorgen könnten.

Entscheidung

Der BGH gibt der Vermieterin Recht.

Ein Mieter, der einen Verstoß des Vermieters gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot bemängelt, muss die Umstände, aus denen sich dieser ergeben soll, hinreichend darlegen und auch beweisen. Die Bezugnahme auf einen gegenüber dem „Betriebskostenspiegel für Deutschland“ erhöhten Betriebskostenansatz des Vermieters reicht nicht aus, um einen solchen Verstoß darzulegen. Überregional auf empirischer Basis ermittelten Betriebskostenzusammenstellungen kommt wegen der je nach Region und Kommune unterschiedlichen Kostenstruktur keine Aussagekraft im Einzelfall zu.

Die Mieter konnten auch nicht darlegen, dass die Vermieterin Anlass gehabt hätte, von einem verbesserten Mülltrennungsverhalten der Mieter auszugehen und sich um die erneute Aufstellung kostenloser gelber Tonnen zu bemühen. Auch wäre eine etwaige Pflichtverletzung der Vermieterin insoweit für die Entstehung der hohen Müllentsorgungskosten nicht ursächlich gewesen, weil die Mieter auch nach der Einziehung der gelben Tonnen den Verpackungsmüll kostenlos unter Verwendung gelber Säcke entsorgen konnten. Dass dies geschehen wäre und deswegen die Anzahl der kostenpflichtigen Restmülltonnen hätte reduziert werden können, hatten die Mieter aber ebenfalls nicht vorgetragen.

(BGH, Urteil v. 6.7.2011, VIII ZR 340/10)

Quelle: http://www.haufe.de/immobilien/newsDetails?newsID=1309957215.41

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Monat: August 2011