BGH: Vermieter kann unpünktlichen Mietzahlern kündigen

Zahlt der Mieter die Miete wiederholt und trotz Abmahnung zu spät, kann dies den Vermieter berechtigen, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen.

Hintergrund

Der Vermieter einer Wohnung verlangt von einem Mieter nach fristloser Kündigung die Räumung der Wohnung.
Das Mietverhältnis besteht seit 1979. Dem Mietvertrag zufolge ist die Miete jeweils bis zum 3. Werktag des Monats zu zahlen. Zwischen Januar 2008 und März 2009 zahlte der Mieter 11 Mieten verspätet. Mit Schreiben vom 19. und 24.9.2008 mahnte der Vermieter den Mieter wegen der verspäteten Zahlungen ab. Der Mieter bestreitet, die Abmahnungen erhalten zu haben. Schließlich ließ der Vermieter eine weitere Abmahnung vom 12.2.2009 per Gerichtsvollzieher zustellen.
Die Miete für März 2009 ging erst am 10.3.2009 beim Vermieter ein. Daraufhin kündigte der Vermieter das Mietverhältnis mit Schreiben vom 6.4.2009 fristlos, hilfsweise ordentlich.

Entscheidung

Der BGH gibt dem Vermieter Recht. Der Vermieter konnte das Mietverhältnis fristlos kündigen.
Nach § 543 Abs. 1 BGB kann der Vermieter den Mietvertrag fristlos kündigen, wenn ihm unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere des Verschuldens der Parteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen ein Festhalten am Vertrag nicht mehr zuzumuten ist. Diese Voraussetzung kann insbesondere dann gegeben sein, wenn der Mieter die vereinbarte Miete trotz einer Abmahnung des Vermieters weiterhin unpünktlich zahlt.
Bei der Würdigung, ob die Vertragsfortsetzung für den Vermieter unzumutbar ist, sind auch die vor der Abmahnung liegenden Vertragsverletzungen des Mieters zu berücksichtigen. Nach vorangegangenen unpünktlichen Zahlungen kann bereits eine weitere unpünktliche Zahlung nach erfolgter Abmahnung die fristlose Kündigung rechtfertigen. So lag der Fall hier. Der Mieter hat vor der Abmahnung vielfach zu spät gezahlt. Nach der Abmahnung zahlte der Mieter die Miete erneut zu spät, was zur Kündigung führte.
(BGH, Urteil v. 14.9.2011, VIII ZR 301/10)

Quelle: http://www.haufe.de/immobilien/newsDetails?Subarea=News&newsID=1321889829.4&chorid=00571807&newsletter=news%2FPortal-Newsletter%2FImmobilienWirtschaft%20%2F142%2F00571807%20%2F2011-11-22%2FTop-News%3A%20BGH%3A%20Vermieter%20kann%20unp%FCnktlichen%20Mietzahlern%20k%FCndigen

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BGH: Vermieter kann Mietstruktur auch bei Altvertrag ändern

Der Vermieter einer Wohnung kann Betriebskosten, die bisher nicht verbrauchsabhängig abgerechnet wurden, künftig nach Verbrauch abrechnen und die Mietstruktur ändern. Das gilt auch für Mietverträge, die vor der Mietrechtsreform 2001 geschlossen worden sind.

Hintergrund
Vermieter und Mieter einer Wohnung streiten darüber, ob der Vermieter die Mietstruktur dahingehend ändern durfte, dass die Wasserkosten künftig nach Verbrauch abgerechnet werden. Der Mietvertrag stammt aus dem Jahr 1979. Darin ist eine monatliche Kaltmiete vereinbart. Nebenkosten sind bei dem monatlich zu zahlenden Betrag nicht aufgeführt.
Im Juli 2008 bauten die Vermieter Kaltwasserzähler in der Wohnung ein und rechnen die Wasserkosten seitdem wie zuvor angekündigt nach Verbrauch ab. Die Wasserabrechnung für den Zeitraum Juli bis Dezember 2008 ergab eine Nachzahlung von 400 Euro.
Der Mieter weigert sich zu zahlen. Er meint, die Vermieter hätten die Mietstruktur nicht umstellen dürfen. § 556a BGB, der dem Vermieter eine einseitige Änderung der Mietstruktur ermöglicht, sei nicht anwendbar, weil diese Vorschrift erst am 1.9.2001 und damit nach Beginn des Mietverhältnisses in Kraft getreten sei.

Entscheidung
Der BGH gibt den Vermietern Recht.
Gemäß § 556a Abs. 2 Satz 1 BGB kann der Vermieter durch einseitige Erklärung in Textform bestimmen, dass die Betriebskosten zukünftig abweichend von der getroffenen Vereinbarung ganz oder teilweise nach dem erfassten Verbrauch oder der erfassten Verursachung umgelegt werden. Das haben die Vermieter gemacht.
Ein Vermieter kann die Mietstruktur für verbrauchs- oder verursachungsabhängig erfasste Betriebskosten auch ändern, wenn zuvor eine Brutto- oder Inklusivmiete oder eine Betriebskostenpauschale vereinbart war. Je nach den Umständen kann sich hier auch eine höhere Kostenbelastung des Mieters ergeben.
Das gilt uneingeschränkt auch für Altmietverträge, die vor Inkrafttreten der Mietrechtsreform am 1.9.2001 abgeschlossen wurden. Eine Übergangsvorschrift, die etwas anderes anordnet, gibt es hierzu nicht.
(BGH, Urteil v. 21.9.2011, VIII ZR 97/11)

Quelle: http://www.haufe.de/immobilien/newsDetails?newsID=1320739378.18

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BGH: Mieter haftet länger für Schaden am Gemeinschaftseigentum

Für Schadensersatzansprüche einer WEG gegen den Mieter eines Miteigentümers wegen Beschädigung von Gemeinschaftseigentum gilt die kurze mietrechtliche Verjährungsfrist von 6 Monaten nicht.

Hintergrund
Die Parteien streiten um Schadensersatz wegen der Beschädigung eines Fahrstuhls.
Die Mieter hatten in einer Wohnungseigentumsanlage eine Wohnung gemietet. Bei ihrem Auszug Ende Juni 2008 benutzten sie den im Gemeinschaftseigentum stehenden Fahrstuhl, um Möbel zu transportieren. Dabei haben Sie den Fahrstuhl beschädigt.
Die WEG hat ihren Schadensersatzanspruch abgetreten. Der Abtretungsempfänger reichte im Dezember 2009 Klage auf 6.700 Euro Schadensersatz ein.
Die Mieter sind der Meinung, der Schadensersatzanspruch sei verjährt. Hier gelte auch die 6-monatige mietrechtliche Verjährungsfrist gemäß § 548 Abs. 1 BGB.

Entscheidung
Der Anspruch ist nicht verjährt.
Die aus dem Mietrecht stammende Vorschrift des § 548 Abs. 1 BGB ist auf einen Schadensersatzanspruch einer WEG wegen der Beschädigung von Gemeinschaftseigentum durch einen Mieter nicht anwendbar. Ein solcher Anspruch unterliegt der gesetzlichen Regelverjährung von 3 Jahren.
(BGH, Urteil v. 29.6.2011, VIII ZR 349/10)

§ 548 BGB: Verjährung der Ersatzansprüche und des Wegnahmerechts
(1) Die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren in sechs Monaten. Die Verjährung beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält. Mit der Verjährung des Anspruchs des Vermieters auf Rückgabe der Mietsache verjähren auch seine Ersatzansprüche.
(2) …

Quelle: http://www.haufe.de/immobilien/newsDetails?newsID=1309274407.41

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BGH: Auch Renovierungskosten bei Modernisierung umlagefähig

Kosten für Renovierungsarbeiten, die durch eine Modernisierungsmaßnahme anfallen, kann der Vermieter per Modernisierungsmieterhöhung auf die Mieter umlegen.

Hintergrund
Vermieter und Mieter einer Wohnung streiten über die Umlage von Renovierungskosten, die aufgrund einer Modernisierungsmaßnahme angefallen sind.
Im Januar 2007 kündigte der Vermieter an, Wasserzähler einbauen zu lassen. Hierfür sei eine Mieterhöhung von 2,28 Euro monatlich zu erwarten.
Daraufhin erklärte der Mieter, er dulde den Einbau des Zählers in seiner Wohnung erst, wenn der Vermieter ihm einen Vorschuss für das Neutapezieren seiner Küche zahle, das durch die Baumaßnahme erforderlich werde. Der Vermieter zahlte den gewünschten Vorschuss. Gleichzeitig erklärte er, dass auch dies Kosten der Modernisierung seien. Deshalb werde die Mieterhöhung entsprechend höher ausfallen.
Nach Einbau des Wasserzählers legte der Vermieter die Gesamtkosten inkl. des Tapezier-Vorschusses gemäß § 559 Abs. 1 BGB auf den Mieter um. Hierdurch errechnete sich eine Mieterhöhung von 2,79 Euro monatlich. 1,32 Euro davon entfielen auf die Kosten für das Tapezieren. Diesen Anteil zahlte der Mieter 2 Jahre lang nicht. Der Vermieter klagte schließlich auf 24 x 1,32 Euro = 31,68 Euro.
 
Entscheidung
Der BGH gibt dem Vermieter Recht.
Der Vermieter darf auch die Kosten für Renovierungsarbeiten, die infolge von Modernisierungsmaßnahmen erforderlich werden, gemäß § 559 Abs. 1 BGB auf die Mieter umlegen. Dies gilt auch, wenn die Kosten nicht durch Beauftragung eines Handwerkers seitens des Vermieters entstanden sind, sondern dadurch, dass der Mieter entsprechende Arbeiten selbst vornimmt und sich die Aufwendungen nach § 554 Abs. 4 BGB vom Vermieter erstatten lässt.
(BGH, Urteil v. 30.3.2011, VIII ZR 173/10)

Quelle: http://www.haufe.de/immobilien/newsDetails?newsID=1301489327.2

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BGH: Fehlen einer Abmahnung kann Entziehungsbeschluss kippen

Ein Wohnungseigentümer kann einen Beschluss über die Entziehung seines Wohnungseigentums mit der Begründung anfechten, dass keine Abmahnung vorausgegangen ist. War eine Abmahnung erfolgt, spielt deren Berechtigung erst bei der nachfolgenden Entziehungsklage eine Rolle.

Hintergrund
Die Eigentümer einer Wohnung wenden sich mit einer Anfechtungsklage gegen einen Beschluss der WEG, nach dem sie ihre Wohnung zwangsveräußern müssen.
In einer Eigentümerversammlung im April 2008 haben die übrigen Wohnungseigentümer die Entziehung des Wohnungseigentums beschlossen. Diesen Beschluss haben die betroffenen Eigentümer angefochten, u. a. deshalb, weil keine Abmahnung vorausgegangen sei.
Das Berufungsgericht hat die Anfechtungsklage abgewiesen. Es sah den Entziehungsbeschluss als wirksam an, weil bei der Anfechtungsklage hiergegen nur dessen formelle, nicht aber die materiellen Voraussetzungen zu prüfen seien. Über die materiellen Voraussetzungen sei erst im nachfolgenden Verfahren über die Entziehungsklage zu entscheiden. Die Abmahnung sei eine materielle Voraussetzung. Das Berufungsgericht hat daher nicht geprüft, ob dem angefochtenen Beschluss eine Abmahnung vorausgegangen war.

Entscheidung
Der BGH hebt das Urteil des Berufungsgerichts auf.
Die Entziehung des Wohnungseigentums setzt einen Beschluss der Wohnungseigentümer voraus (§ 18 Abs. 3 WEG). Dieser hat nicht selbst die Entziehung des Wohnungseigentums zur Folge, sondern ist eine besondere Prozessvoraussetzung der folgenden Entziehungsklage (§§ 18, 19 WEG).
Dem Entziehungsbeschluss muss regelmäßig eine Abmahnung des betroffenen Wohnungseigentümers vorausgehen. Auf sie kann nur ausnahmsweise verzichtet werden, wenn sie unzumutbar ist oder offenkundig keine Aussicht auf Erfolg bietet.
Die Frage, ob eine Abmahnung erfolgt ist, ist eine formelle Voraussetzung des Entziehungsbeschlusses und kann damit auch Gegenstand einer Anfechtungsklage sein. Bei der Anfechtungsklage muss das Gericht prüfen, ob vor dem Entziehungsbeschluss eine Abmahnung stand bzw. ob die Gründe für den Entziehungsbeschluss so gewichtig sind, dass sie ausnahmsweise entbehrlich war.
Ob die einer Abmahnung zugrunde gelegten Vorwürfe inhaltlich zutreffen und ob die abgemahnten Eigentümer erneut gegen Pflichten verstoßen haben, ist hingegen ausschließlich Gegenstand der Entziehungsklage.
Der BGH hat den Rechtsstreit an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Dieses muss nun prüfen, ob dem Entziehungsbeschluss eine Abmahnung vorausgegangen war oder ob es Gründe gibt, die eine Abmahnung als entbehrlich erscheinen lassen.

(BGH, Urteil v. 8.7.2011, V ZR 2/11)

Quelle: http://www.haufe.de/immobilien/newsDetails?newsID=1313668578.48

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BGH: Heizkörper können Sondereigentum sein

Heizkörper und dazugehörige Leitungen zum Anschluss an eine Zentralheizung können dem Sondereigentum zugeordnet werden. In diesem Fall sind auch die Thermostatventile Sondereigentum.

Hintergrund
Wohnungseigentümer streiten über Beschlüsse zur Modernisierung der Heizungsanlage.
Nach der Teilungserklärung stehen „die Vor- und Rücklaufleitung und die Heizkörper der Zentralheizung von der Anschlussstelle an die gemeinsame Steig- bzw. Fallleitung an“ im Sondereigentum.
Im Oktober 2007 hatten die Eigentümer beschlossen, die alte Heizungsanlage inklusive Steigleitungen zu erneuern. Auf einer Eigentümerversammlung im Juli 2009 beschlossen sie, „auf der Grundlage der bisherigen Beschlüsse die Erneuerung der Heizzentrale, der Steigleitungen sowie aller notwendigen Verteilungsleitungen und Heizkörper … nach Ende der Heizperiode 2009/2010 durchzuführen.“ Ferner beschlossen sie eine Sonderumlage von 110.000 Euro „für das Gemeinschaftseigentum“ und von 205.900 Euro „für das Sondereigentum“.
Ein Wohnungseigentümer hat diese Beschlüsse angefochten.

Entscheidung
Die Anfechtungsklage hat nur teilweise Erfolg.
Rechtmäßig sind die Beschlüsse, soweit sie den Beginn der Arbeiten an der Heizzentrale und den Steigleitungen festlegen und eine Sonderumlage für das Gemeinschaftseigentum vorsehen. Heizzentrale und Steigleitungen einer Zentralheizung stehen im Gemeinschaftseigentum, sodass die Eigentümer insoweit Beschlusskompetenz haben.
Hingegen sind die Beschlüsse nichtig, soweit sie den Beginn der Arbeiten an den Verteilungsleitungen und Heizkörpern festlegen. Den Eigentümern fehlt die Beschlusskompetenz, weil diese Bauteile hier wirksam dem Sondereigentum zugeordnet sind. Mangels Beschlusskompetenz ist auch der Beschluss über die Sonderumlage für das Sondereigentum nichtig.
Die Zuordnung der Verteilungsleitungen und Heizkörper zum Sondereigentum ist wirksam. Diese Bauteile dienen nur dem Wohnungseigentümer, in dessen Wohnung sie sich befinden. § 5 Abs. 2 WEG steht dem nicht entgegen. Etwas anderes ergibt sich auch nicht daraus, dass eine Heizungsanlage ein in sich geschlossenes System darstellt. Die Zuordnung der Heizkörper zum Sondereigentum erfasst auch die Heizungs- und Thermostatventile.
Heizkörper und Anschlussleitungen sind auch nicht deshalb zwingendes Gemeinschaftseigentum, weil sich eine Heizungsanlage anders nicht erneuern ließe. Die Erneuerung der Heizzentrale und der Steig- und der sonstigen zentralen Verteilungsleitungen einer Zentralheizung kann zwar dazu führen, dass vorhandene alte Heizkörper und Anschlussleitungen nicht mehr an die neue Anlage angeschlossen werden können. Ein Wohnungseigentümer, der seine Heizkörper und Anschlussleitungen nicht erneuern möchte, kann aber nicht verlangen, auch unter Verwendung seiner alten Bauteile mit Heizwärme versorgt zu werden.
Die Gemeinschaft muss dem einzelnen Wohnungseigentümer unter dem Gesichtspunkt der Rücksichtnahme eine angemessene Zeit geben, seine Heizkörper umzustellen. Nicht aber muss die WEG die Durchführung der beschlossenen Erneuerung über den danach gebotenen Zeitraum hinaus zurückstellen. Ein Wohnungseigentümer, der seine Geräte auch danach nicht erneuern will, kann dann von der Heizungsanlage getrennt werden, wenn seine Geräte und/oder Anschlussleitungen mit der neuen Zentralheizung nicht mehr kompatibel sind.
(BGH, Urteil v. 8.7.2011, V ZR 176/10)

Quelle: http://www.haufe.de/immobilien/newsDetails?newsID=1312881269.85

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BGH: „Weißen“ ist nicht dasselbe wie „Streichen“

Eine Formularklausel in einem Mietvertrag, die den Mieter zum „Weißen“ der Wände verpflichtet, enthält eine unzulässige Farbvorgabe und ist daher unwirksam.

Hintergrund
Die Vermieterin einer Wohnung verlangt vom Mieter Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen.
Im Formularmietvertrag wurde die Renovierungspflicht auf den Mieter übertragen. Zum Umfang der Arbeiten heißt es, dass diese u. a. „das Weißen der Decken und Oberwände“ umfassen. Bei Ende des Mietverhältnisses weigerte sich der Mieter, Schönheitsreparaturen auszuführen. Die Vermieterin beauftragte daraufhin einen Handwerker mit diesen Arbeiten und verlangt nun die Kosten hierfür vom Mieter als Schadensersatz.

Entscheidung
Der BGH gibt dem Mieter Recht.
Die Renovierungsklausel ist unwirksam, denn sie enthält eine unzulässige Farbvorgabe. Nach der kundenfeindlichsten Auslegung ist die Pflicht des Mieters zum „Weißen“ von Decken und Wänden nicht nur im Sinne von „Streichen“, sondern so zu verstehen, dass ein Anstrich mit weißer Farbe vorzunehmen ist. Das benachteiligt den Mieter unangemessen, denn er muss die Wohnung auch während des Mietverhältnisses in der vorgegebenen Farbe dekorieren. Hierdurch wird er in seiner persönlichen Lebensgestaltung eingeschränkt, ohne dass die Vermieterin hieran ein anerkennenswertes Interesse hat.
(BGH, Urteil v. 21.9.2011, VIII ZR 47/11)

Quelle: http://www.haufe.de/immobilien/newsDetails?newsID=1319547431.02

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