BGH: Modernisierungsankündigung muss nicht ins Detail gehen

Ein Vermieter, der dem Mieter eine Modernisierungsmaßnahme ankündigt, muss diese nicht in allen Einzelheiten beschreiben. Es reicht, dass sich der Mieter ein Bild von der geplanten Maßnahme machen kann.

Hintergrund

Die Eigentümer eines Mehrfamilienhauses beabsichtigen, an der Westseite des Hauses Balkone anzubringen. Sie verlangen vom Mieter einer der betroffenen Wohnungen, dass dieser die Anbringung duldet.

Hierzu kündigten sie dem Mieter stichwortartig die durchzuführenden Baumaßnahmen, u. a. „Installation von Heizung und Elektroinstallation im betroffenen Wandbereich“, das Datum des vorgesehenen Baubeginns, die mit 6 Wochen geplante Bauzeit sowie den Betrag der voraussichtlichen Mieterhöhung schriftlich an. Zugleich teilten sie mit, dass für die Arbeiten innerhalb der Wohnungen eine Bauzeit von 5 Tagen zuzüglich Malerarbeiten nach einer Trockenzeit von einer Woche veranschlagt werde.

Der Mieter weigert sich, die Maßnahme zu dulden, weil diese in der Ankündigung nicht hinreichend beschrieben sei.

Entscheidung

Der BGH gibt den Vermietern Recht. Der Mieter muss die Maßnahme dulden.

Der mit der Modernisierungsankündigung verfolgte Zweck verlangt nicht, dass jede Einzelheit der beabsichtigten Maßnahmen in der Ankündigung beschrieben und jede Auswirkung mitgeteilt wird. Die Ankündigung muss dem Mieter eine zureichende Kenntnis darüber vermitteln, wie die Wohnung durch die Modernisierung verändert wird und wie sie sich auf den zukünftigen Mietgebrauch und die Miete auswirkt. Hierfür genügt es, wenn die Ankündigung dem Mieter, der die baulichen Gegebenheiten der Wohnung kennt, ermöglicht, sich ein realitätsnahes Bild von den beabsichtigten baulichen Maßnahmen zu machen.

(BGH, Urteil v. 28.9.2011, VIII ZR 242/10)

§ 554 BGB: Duldung von Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen

(1) Der Mieter hat Maßnahmen zu dulden, die zur Erhaltung der Mietsache erforderlich sind.

(2) Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache, zur Einsparung von Energie oder Wasser oder zur Schaffung neuen Wohnraums hat der Mieter zu dulden. …

(3) Bei Maßnahmen nach Absatz 2 Satz 1 hat der Vermieter dem Mieter spätestens drei Monate vor Beginn der Maßnahme deren Art sowie voraussichtlichen Umfang und Beginn, voraussichtliche Dauer und die zu erwartende Mieterhöhung in Textform mitzuteilen. …

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BGH: Nießbrauch am eigenen Grundstück ist zulässig

Ein Nießbrauch kann auch am eigenen Grundstück bestellt werden. Hierfür muss der Eigentümer kein berechtigtes Interesse an der Bestellung nachweisen.

Hintergrund

Der Gläubiger eines Grundstückseigentümers hat auf dessen Grundstück eine Zwangssicherungshypothek eintragen lassen. Kurz vor der Eintragung im März 2010 hatte der Eigentümer im Februar 2010 im Grundbuch einen Nießbrauch an dem Grundstück für sich selbst eintragen lassen.

Der Gläubiger verlangt die Löschung des Nießbrauchs.

Entscheidung

Der Nießbrauch ist wirksam und muss nicht gelöscht werden.

Der Grundstückseigentümer kann einen Nießbrauch für sich selbst bestellen. Die Schaffung eines Rechts am eigenen Grundstück ist im Gesetz zwar nur für die Grundschuld und die Rentenschuld vorgesehen. § 889 BGB, der bestimmt, dass ein Recht an einem fremden Grundstück bei nachträglicher Vereinigung von Eigentum und dinglichem Recht nicht erlischt, macht aber deutlich, dass dem Gesetz ein Ausschluss des Bestehens dinglicher Rechte an eigenen Grundstücken fremd ist.

Zwar ist ein Nießbrauch nach seiner rechtlichen Konstruktion auf einen Dritten als Berechtigten ausgerichtet. Aber auch bei einem Nießbrauch kann der Eigentümer ein schutzwürdiges Interesse haben, diesen zunächst als Eigenrecht entstehen zu lassen, z. B. bei einer beabsichtigten Veräußerung des Grundstücks unter Nießbrauchsvorbehalt. Eine vorherige, vom Eigentümer selbst geschaffene dingliche Sicherung der ihm verbleibenden Nutzungsbefugnis bietet diesem eine größere Sicherheit als das nur schuldrechtliche Versprechen des Erwerbers, unmittelbar im Anschluss an den Erwerb einen Fremdnießbrauch zu bestellen.

Die Wirksamkeit eines Eigentümernießbrauchs ist nicht von dem Nachweis eines berechtigten Interesses an dessen Bestellung im Einzelfall abhängig.

Etwas anderes ergibt sich auch nicht daraus, dass ein Eigentümernießbrauch dazu genutzt werden kann, Gläubigern den Zugriff auf das Grundstück zu erschweren. Diese Gefahr besteht bei der Eigentümergrundschuld ebenfalls. Trotzdem kann diese nach dem Gesetz ohne Nachweis eines berechtigten Interesses am eigenen Grundstück bestellt werden.

Der benachteiligte Gläubiger ist deshalb nicht schutzlos, denn die Bestellung dinglicher Rechte am eigenen Grundstück, die die Zugriffslage für ihn verschlechtert und in Benachteiligungsabsicht erfolgt, ist nach § 3 Abs. 1 Anfechtungsgesetz anfechtbar.

(BGH, Beschluss v. 14.7.2011, V ZB 271/10)

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LG München: Einstweilige Verfügung wegen Aufnahme von TOP nur im Ausnahmefall

Ein Wohnungseigentümer kann grundsätzlich verlangen, dass Themen, die er für wichtig hält, in der Eigentümerversammlung erörtert werden. Eine einstweilige Verfügung auf Aufnahme dieser Punkte auf die Tagesordnung kommt aber nur in Frage, wenn dem Eigentümer ansonsten großer Schaden droht.

Hintergrund

Ein Wohnungseigentümer verlangte vom Verwalter, dass dieser u. a. die folgenden Punkte auf die Tagesordnung einer Eigentümerversammlung aufnimmt:

    Wahl von drei Verwaltungsbeiräten/Neuwahl des Verwaltungsbeirates
    namentliche Aufzählung der Anwesenden bzw. deren Vertreter in der Eigentümerversammlung im Protokoll und bei Antrag Überlassung von Kopien der an den Verwalter erteilten Vollmachten
    Überprüfung der Hausmeistervergütung

Da der Verwalter sich weigerte, diese Punkt auf die Tagesordnung zu setzen, beantragte der Eigentümer, diesen per einstweiliger Verfügung hierzu zu verpflichten. Das Amtsgericht hat den Antrag zurückgewiesen. Hiergegen hat der Eigentümer Beschwerde eingelegt.

Entscheidung

Das Landgericht legt dem Wohnungseigentümer nahe, seine Beschwerde gegen die Entscheidung des Amtsgerichts zurückzunehmen.

Der Eigentümer hat zwar einen Anspruch, dass diese Punkte auf die Tagesordnung aufgenommen werden. Allerdings fehlt es an der Eilbedürftigkeit, die eine einstweilige Verfügung rechtfertigen könnte.

Jeder Wohnungseigentümer hat unter dem Gesichtspunkt ordnungsgemäßer Verwaltung das Recht, einen bestimmten Punkt auf die Tagesordnung setzen zu lassen. Dabei entspricht ein Verlangen, dass ein bestimmter Punkt auf der Eigentümerversammlung besprochen wird, ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn es Gründe gibt, ihn zu erörtern und zum Gegenstand einer Abstimmung zu machen. Der Maßstab für diese Prüfung muss großzügig sein, da die Wohnungseigentümer ihre Angelegenheiten im Wesentlichen in der Eigentümerversammlung regeln. Im Zweifel muss für jeden Punkt, den ein Wohnungseigentümer selbst für wichtig erachtet, Gelegenheit bestehen, diesen kurz zu erörtern. Demzufolge entspricht es ordnungsgemäßer Verwaltung, die vom Eigentümer genannten Punkte in einer Eigentümerversammlung zu erörtern.

Dennoch wird der Eigentümer den Erlass einer einstweiligen Verfügung nicht verlangen können. Eine solche ist nur gerechtfertigt, wenn der Verfügungskläger ausnahmsweise auf die sofortige Erfüllung des geltend gemachten Anspruchs so dringend angewiesen ist, dass er ein ordentliches Hauptsacheverfahren nicht abwarten könnte, ohne unverhältnismäßig großen, gar irreparablen Schaden zu erleiden. Die Punkte, die der Eigentümer auf der Tagesordnung haben will, sind aber nicht so wichtig, dass der Erlass einer einstweiligen Verfügung gerechtfertigt wäre.

(LG München I, Beschluss v. 30.8.2011, 36 T 6199/11)

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OLG Frankfurt: Keine Vierbeiner in der eigenen Wohnung

Eine Eigentümerversammlung darf die Haltung von Hunden und Katzen in Wohnungen verbieten. Dies entschieden die Frankfurter Richter in einem am Montag bekannt gegeben Urteil.

Nach Auffassung des Oberlandesgerichts (OLG) wird damit nicht unverhältnismäßig in das Recht von Wohnungseigentümern oder Mietern eingegriffen. Ein solcher Beschluss sei weder sittenwidrig noch greife er in den Kernbereich des Wohnungseigentums ein, so die Richter (Urt. v. 17.01.2011, Az. 20 W 500/08).

In dem zugrundeliegenden Rechtsstreit hatte die Eigentümerversammlung die Neuanschaffung von Katzen und Hunden im Jahr 2005 per Hausordnung unwidersprochen verboten. Zwei Jahre später klagte eine Eigentümerin, die ihre Wohnung an eine Familie mit Hund vermieten wollte, gegen den Beschluss. Sie sah darin eine  Einschränkung ihres Eigentumsrechts.

Das OLG schloss sich dieser Auffassung nicht an. Der unangefochtene Mehrheitsbeschluss sei für alle Wohnungseigentümer bindend. Er sei weder sittenwidrig, noch greife er in den dinglichen Kernbereich des Wohnungseigentums ein. Die Richter ließen jedoch erkennen, dass möglicherweise Bedenken gegen ein generelles Tierhalteverbot bestehen könnten. Eine Beschränkung auf bestimmte Tierarten sei jedoch vertretbar.

Quelle: http://www.lto.de/de/html/nachrichten/4153/olg-frankfurt-keine-vierbeiner-in-der-eigenen-wohnung/

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