OLG Düsseldorf: Täuschung über Schadensursache kann Kündigung rechtfertigen

Macht der Mieter gegenüber dem Vermieter über die Ursache eines Schadens an der Mietsache falsche Angaben, kann dies den Vermieter dazu berechtigen, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen.

Hintergrund
In einem gewerblichen Mietobjekt löste sich ein Heizkörper von der Wand, als eine Mitarbeiterin der Mieterin diesen reinigte. Gegenüber dem Vermieter gab die Mieterin an, der Heizkörper sei „einfach so“ von der Wand gefallen. Der Vermieter veranlasste aufgrund dieser Angaben die Reparatur. Später erfuhr er zufällig den tatsächlichen Schadenshergang und kündigte das Mietverhältnis fristlos.

Entscheidung
Das OLG Düsseldorf gibt dem Vermieter Recht. Er war berechtigt, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen, weil das Vertrauensverhältnis der Vertragsparteien durch die Falschangabe zerrüttet ist.
Dabei kommt es nicht darauf an, ob die Mieterin oder ihre Mitarbeiterin den Schaden tatsächlich verschuldet haben oder dieser auf einem Montagefehler beruhte. Entscheidend ist, dass die Mieterin den Vermieter nicht wahrheitsgemäß über die Abläufe, die dem Unfall vorangegangen sind, und die Beteiligung ihrer Mitarbeiterin informiert hat. Dadurch hat sie dem Vermieter die Möglichkeit genommen, sich ein Bild von den Geschehnissen und den möglichen Ursachen und Verantwortungsbeiträgen zu machen.
Dieses Verhalten kann das Vertrauen in eine redliche Gestaltung des Vertragsverhältnisses erschüttern; dies unabhängig davon, ob die Mieterin im Ergebnis ein Verschulden an der Unfallursache trifft oder nicht.
(OLG Düsseldorf, Beschluss v. 21.3.2011, 24 U 102/10)

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Problematik: Verbilligte Vermietung

Die verbilligte Vermietung von Wohnungen wird ab 2012 einfacher. Die Neuregelung wirkt sich aber nicht in allen Fällen positiv aus.

Bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG) ist nach der von der Finanzverwaltung übernommenen ständigen BFH-Rechtsprechung bei einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit grundsätzlich und typisierend ohne weitere Prüfung vom Vorliegen der Einkunftserzielungsabsicht auszugehen (z.B. BFH, Urteil v. 11.8.2010, IX R 3/10, BStBl 2011 II S. 166; BMF, Schreiben v. 8.10.2004, BStBl 2004 I S. 933).
Damit lassen sich selbst dauerhafte Verluste ohne kritische Nachfragen oder Prognosen über die künftige Erwartung von Überschüssen geltend machen, mit anderen positiven Einkünften verrechnen und Steuern sparen. Diese aus Sicht von Vermietern günstige Rechtslage gilt aber nicht generell:

  • Wird an fremde Dritte oder an Angehörige verbilligt vermietet, kann es dazu kommen, dass die Nutzungsüberlassung gem. § 21 Abs. 2 EStG in einen entgeltlichen und in einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen ist und insoweit Werbungskosten nur begrenzt abziehbar sind. Hierbei ändert sich ab 2012 die Vergleichsrechnung mit der aktuellen ortsüblichen Marktmiete und es gibt keine Überschussprognose mehr.
  • Handelt es sich um ein Mietverhältnis zwischen Verwandten, kann dieses aufgrund der Durchführung oder formalen Fehlern dazu kommen, dass es nicht anerkannt wird (zuletzt BFH, Beschluss v. 2.3.2011, IX B 144/10, BFH/NV 2011 S. 1367 mit Verweis auf andere Entscheidungen). Dann stellt sich die Frage der Einkunftserzielungsabsicht erst gar nicht und Werbungskosten sowie Verluste fallen in den nicht abzugsfähigen Bereich der Liebhaberei.

Verhältnis zur Marktmiete bis VZ 2011

Nach § 21 Abs. 2 EStG in seiner bis zum Veranlagungszeitraum (VZ) 2011 geltenden Fassung gibt es bei einer im Vergleich zur ortsüblichen Marktmiete verbilligter Überlassung einer Wohnung eine Vierteilung: Beträgt die vereinbarte Miete

  1. weniger als 56 % der ortsüblichen Miete, erfolgt eine Aufteilung in einen entgeltlich und einen unentgeltlich vermieteten Teil. Dann können nur die auf den entgeltlich vermieteten Teil der Wohnung entfallenden Werbungskosten von den Mieteinnahmen abgezogen werden.
  2. weniger als 75 %, aber zumindest 50 %, ist eine Totalüberschussprognose erforderlich. Kommt diese zu einem positiven Ergebnis, wird die Vermietung als vollentgeltlich angesehen und Werbungskosten können in voller Höhe abgezogen werden. Lässt sich die Überschusserzielungsabsicht nicht nachweisen, dürfen die Werbungskosten wie in Nr. 1 nur anteilig abgezogen werden (BMF, Schreiben v. 8.10.2004, BStBl 2004 I S. 933, Tz. 13).
  3. 75 % oder mehr im Vergleich zur ortsüblichen Miete, kann bei einer dauerhaften Vermietung grundsätzlich ohne Totalüberschussprognose die Einkünfteerzielungsabsicht unterstellt werden und die Vermietung einer Wohnung gilt als vollentgeltlich.
  4. 0 EUR, liegen keine Mieteinkünfte vor und steuerlich ist nichts zu veranlassen.

Dabei ist gem. R 21.2 EStR von der ortsüblichen Marktmiete (Kaltmiete zuzüglich der umlagefähigen Kosten) für Wohnungen vergleichbarer Art, Lage und Ausstattung auszugehen. Die Finanzverwaltung beanstandet es nicht, wenn der niedrigste Wert innerhalb der Mietpreisspanne angesetzt wird. Existiert in Kommunen kein Mietspiegel, kann vom ortsüblichen Mittelwert einer vergleichbaren Wohnung ausgegangen werden (LfSt Bayern, Verfügung v. 25.1.2008, S 2253 – 38 St 32/St 33).
§ 21 Abs. 2 EStG findet jedoch keine Anwendung, wenn eine Wohnung oder andere Räume zu anderen – z.B. gewerblichen- Zwecken vermietet werden. Daher ist bei einer verbilligten Vermietung zu Nicht-Wohnzwecken in jedem Fall ein Werbungskostenabzug nur im Verhältnis der vereinbarten zur ortsüblichen Miete zulässig. In der Höhe des Einnahmeverzichts dienen die Aufwendungen des Überlassenden nicht, wie es § 9 Abs. 1 Satz 1 EStG voraussetzt, der Erwerbung, Sicherung oder Erhaltung von Einnahmen (OFD Rheinland, Kurzinfo Ertragsteuer 63/2009 v. 18.12.2009).

Verhältnis zur Marktmiete ab VZ 2012

Mit dem ab dem VZ 2012 über das Steuervereinfachungsgesetz geänderten § 21 Abs. 2 EStG entfällt generell die bislang erforderliche Prüfung der zweiten Prozentstufe und damit insbesondere auch die im Korridor von 56 bis 75 % vorzunehmende Totalüberschussprognose. Diese Konstellation war bislang insbesondere häufig bei der Vermietung an Angehörige wegen verbilligter Wohnraumüberlassung anzutreffen.
Beträgt die Miete ab dem 1.1.2012

  1. weniger als 66 % der ortsüblichen Miete, erfolgt generell und ohne Prüfung einer Totalüberschussprognose eine Aufteilung in einen entgeltlich und einen unentgeltlich vermieteten Teil und nur die auf den entgeltlich vermieteten Teil der Wohnung entfallenden Werbungskosten können von den Mieteinnahmen abgezogen werden.
  2. 66 % oder mehr im Vergleich zur ortsüblichen Miete, dann gilt die verbilligte Vermietung einer Wohnung ohne Totalüberschussprognose als vollentgeltlich und ein ungekürzter Werbungskostenabzug ist zugelassen.
  3. 0 EUR, liegen keine Mieteinkünfte vor und steuerlich ist nichts zu veranlassen.

Diese Neuregelung kann sich für den vermietenden Angehörigen sowohl positiv als auch negativ auswirken.

Beispiel
Die Tochter zahlt ihrem Vater 60 % der ortsüblichen Miete und der Vater weist dem Finanzamt einen Überschuss nach. 2011 zählen die Werbungskosten in voller Höhe, 2012 aber nur noch zu 60 %.
Abwandlung 1
Wie Grundfall, der Vater kann dem Finanzamt keinen Überschuss nachweisen. 2011 und 2012 zählen die Werbungskosten nur zu 60 %.
Abwandlung 2
Die Tochter zahlt 70 % und der Vater erleidet durch hohe Werbungskosten langfristig einen Verlust. 2011 mindern die Werbungskosten die Einnahmen nur zu 70 %, 2012 jedoch in voller Höhe.
Abwandlung 3
Die Tochter zahlt 56 % und der Vater erleidet durch hohe Werbungskosten langfristig einen Verlust. 2011 und 2012 zählen die Werbungskosten nur zu 56 %.

Da die Steueränderung auch für alle bereits bestehenden Mietverträge gilt, sollten Familien in jedem Fall eine Anpassung der Miethöhe ab dem Jahreswechsel überdenken und möglicherweise neu kalkulieren. Die geänderte Vereinbarung sollte zum Nachweis in Schriftform erfolgen.
Steuerlich besonders lukrativ, aber auch riskant ist es, um sich einen möglichst hohen Werbungskostenabzug bei niedrigen Einnahmen zu sichern, wenn die verbilligte Vermietung zu exakt 66 % der ortsüblichen Miete erfolgt.
Die Überprüfung, ob und inwieweit die Miete noch den ortsüblichen Verhältnissen entspricht und die geänderten Prozentsätze erreicht werden, sollte noch im Jahr 2011 erfolgen. Dabei darf sich der Vermieter am jeweils untersten Wert innerhalb der Preisspanne im örtlichen Mietspiegel orientieren.

Überprüfung von Mietverträgen unter Verwandten

Hier gelten zunächst zwei Grundsätze:

  1. Es steht Angehörigen nach § 15 AO wie grundsätzlich jedem Stpfl. frei, ihre rechtlichen Verhältnisse untereinander so zu gestalten, dass sich für sie eine möglichst geringe steuerliche Belastung ergibt (BFH, Urteil v. 17.3.2010, IV R 25/08, BStBl 2010 II S. 622). So dürfen Hausbesitzer frei entschieden, an wen sie vermieten und welchen Betrag sie dabei vereinbaren. Ob an fremde Dritte oder Verwandte, Einnahmen und Ausgaben werden grundsätzlich steuerlich gleich behandelt.
  2. Bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung ist bei einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit grundsätzlich ohne weitere Prüfung typisierend vom Vorliegen der Einkunftserzielungsabsicht auszugehen. Daher ist die Frage der Liebhaberei bei dauerhafter Vermietung selbst dann nicht relevant, wenn über längere Zeiträume erwirtschaftete Werbungskosten-Überschüsse zu berücksichtigen sind.

Eine Ausnahme vom der pauschalen Unterstellung bei dauerhafter Vermietung gibt es jedoch, wenn besondere Umstände (verbilligte Vermietung, teils selbst genutzte Ferienwohnung, befristete Vermietung oder aufwendig gestaltetes Wohngebäude) gegen das Bestehen der Einkünfteerzielungsabsicht sprechen.
Wird das Mietverhältnis zwischen Verwandten allerdings nicht anerkannt, stellt sich die Frage der Einkunftserzielungsabsicht erst gar nicht, weil die auf eine Einkünfteerzielung gerichtete Tätigkeit fehlt (BFH, Beschluss v. 10.6.2010, IX B 233/09, BFH/NV 2010 S. 1824).
Die Prüfung eines Mietvertrags zwischen Angehörigen erfolgt vor dem Hintergrund, dass Leistung und Gegenleistung nur dann gegeneinander abgewogen sind, wenn ihn fremde Dritte abschließen. Vereinbarungen zwischen nahen Angehörigen müssen hingegen nach den allgemeinen Grundsätzen einem Fremdvergleich standhalten. Denn innerhalb eines Familienverbundes fehlt der Interessensgegensatz und es können zivilrechtliche Gestaltungsmöglichkeiten steuerrechtlich missbraucht werden. Hierbei geht es vor allem um die zu treffende Entscheidung, ob Aufwendungen in einem sachlichen Zusammenhang mit dem Erzielen von Mieteinkünften stehen oder dem nicht steuerbaren privaten Bereich des § 12 EStG zuzuordnen sind.

Hinweis
Die für Angehörigenverträge geltenden Grundsätze sind nicht zwischen Eltern und volljährigen nicht unterhaltsberechtigten Kindern anzuwenden, da hier grundsätzlich von einem natürlichen Interessengegensatz auszugehen ist. Denn es besteht keine Lebens- und Wirtschaftsgemeinschaft und widerspricht auch der Lebenserfahrung, dass sich Kinder über 18 in persönlichen und geschäftlichen Angelegenheiten stets den Wünschen der Eltern unterordnen (BFH, Urteil v. 26.7.1984, IV R 11/81, BStBl 1984 II S. 714).
Wird die den Eltern gehörende Wohnung an das unterhaltsberechtigte Kind vermietet und zahlt das Kind die Miete durch Verrechnung mit dem von den Eltern gewährten Barunterhalt, liegt nicht allein deshalb ein Missbrauch von Gestaltungsmöglichkeiten vor (BFH, Urteil v. 19.10.1999, IX R 80/97, BFH/NV 2000 S. 429).

Entsprechen der Mietvertrag und seine Durchführung nicht den üblichen Gepflogenheiten wie unter fremden Dritten, wird ihm die steuerliche Anerkennung versagt oder es besteht zumindest die Gefahr dazu. Das gilt, wenn der Mietvertrag

  • zivilrechtlich nicht wirksam geschlossen worden ist,
  • tatsächlich anders als zuvor vereinbart durchgeführt wird oder
  • in seinem Inhalt und der Durchführung dem zwischen Fremden Üblichen (sog. Fremdvergleich) widerspricht.

Doch nicht bereits jede Abweichung vom Üblichen zieht sofort die Konsequenz der steuerlichen Nichtanerkennung nach sich. Dies gilt speziell für unwesentliche und kleinere Abweichungen, die z.B. durch geschäftliche Unerfahrenheit innerhalb der Familie verursacht sind.
Entscheidend ist vielmehr, dass im Rahmen einer Gesamtwürdigung die ernsthafte Vereinbarung und die tatsächliche Durchführung des Mietvertrags mit hinreichender Sicherheit feststehen. So führt die Nichtbeachtung zivilrechtlicher Formerfordernisse nicht alleine und ausnahmslos dazu, dass ein bestehendes Vertragsverhältnis nicht anerkannt wird. Die zivilrechtliche Unwirksamkeit ist jedoch ein besonderes Indiz gegen den vertraglichen Bindungswillen der Beteiligten, das zur Versagung der steuerlichen Anerkennung führen kann (BFH, Urteil v. 22.2.2007, IX R 45/06 und BFH, Urteil v. 12.5.2009, IX R 46/08).
In der Praxis ist für die Anerkennung eines Mietvertrags vor allem seine tatsächliche Durchführung entscheidend. Das FA prüft hierbei, ob die Angehörigen – insbesondere Eltern im Verhältnis zu Kindern – eine Trennung der Vermögens- und Einkunftssphären gewährleisten. Dabei muss während der gesamten Vertragsdauer eine klare und deutliche Abgrenzung von einer Unterhaltsgewährung oder verschleierten Schenkung bestehen. Schenken z.B. Eltern ihren Kindern Geldbeträge, die diese ihnen sogleich wieder als Miete überweisen, so spricht das dafür.

Praxis-Tipp
Als Vergleich kann das BMF-Schreiben zu den allgemeinen Grundregeln zur steuerrechtlichen Anerkennung von Darlehensverträgen zwischen Angehörigen, hinsichtlich unwirksamen Verträgen nach Zivilrecht und zur Prüfung des Fremdvergleichs hilfreich sein (BMf, Schreiben v. 23.12.2010, BStBl 2011 I S. 37).

Formale Voraussetzungen

Mietverträge können formlos geschlossen werden, was grundsätzlich auch im Bereich der Vermietung an nahe Angehörige gilt. Allerdings ist ein mündlich abgeschlossener Vertrag im Alltag unüblich und würde insoweit im Rahmen der Gesamtbetrachtung eher gegen eine Anerkennung sprechen. Da die Beteiligten gegenüber dem Finanzamt die Beweislast für die Inhalte des Vertrags tragen, empfiehlt sich die Schriftform.
Wird der Wohnraum verbilligt minderjährigen Verwandten überlassen, ist für den Abschluss eines Mietvertrags die Bestellung und Mitwirkung eines Ergänzungspflegers zwingend erforderlich. Hat dieser an den vereinbarten Regeln nicht mitgewirkt, ist der Vertrag nichtig oder zunächst einmal schwebend unwirksam und damit steuerrechtlich im Regelfall nicht anzuerkennen. Kommt es dann über die spätere Bestellung eines Ergänzungspflegers, entfaltet die zivilrechtliche Heilung steuerlich erst ab dem Zeitpunkt ihre Wirkung, in dem dieser das Rechtsgeschäft genehmigt (BFH, Urteil v. 31.10.1989, IX R 216/84, BStBl 1992 II S. 506). In der Zwischenzeit können aufgelaufene Werbungskosten nicht berücksichtigt werden.

Hinweis
Ein zivilrechtlicher Formfehler kann ausnahmsweise rückwirkend und damit von Anfang an geheilt werden, wenn den Vertragsparteien die Nichtbeachtung nicht angelastet werden kann. Dies gelingt aber nur, wenn sie zeitnah nach dem Erkennen der Unwirksamkeit die erforderlichen Maßnahmen zur Berichtigung ergreifen.

Der Vertrag muss klare und eindeutige Abmachungen enthalten, die jeden Zweifel über die wesentlichen Bestandteile ausschließen. Das betrifft z.B. die Bezeichnung der überlassenen Mietsache und die Miethöhe. Lässt sich dem Mietvertrag z.B. nicht entnehmen, ob eine Warm- oder Kaltmiete vereinbart wurde, fehlt es an einer klaren und eindeutigen Bestimmung der Höhe der Miete als einer vertraglichen Hauptpflicht (BFH, Beschluss v. 28.7.2004, IX B 50/04, BFH/NV 2004 S. 1531). Dies gilt auch bei nachträglichen Vertragsänderungen. Grundsätzlich gehört auch eine Vereinbarung über die Nebenkosten zu den Regelungen, die im Mietvertrag üblicherweise enthalten sind. Fehlende Nebenkostenabreden führen nicht automatisch zur steuerlichen Nichtanerkennung, können aber Beweisanzeichen im Rahmen der Gesamtbetrachtung sein.
Die Anerkennung des Mietvertrags ist z. B. ausgeschlossen, wenn

  • die Miete nicht gezahlt wird,
  • die Zahlung der Miete entgegen den Vereinbarungen im Mietvertrag nicht monatlich, sondern jährlich bzw. in einem Gesamtbetrag für mehrere Jahre erfolgen (BFH, Urteil v. 19.6.1991, IX R 306/87, BStBl 1992 II S. 75)
  • ein Mietverhältnis zwischen Ehegatten oder gleichgeschlechtlichen Personen einer eingetragenen Lebenspartnerschaft über eine gemeinsam bewohnte Wohnung besteht. Ansonsten sind die für die steuerliche Beurteilung von Verträgen zwischen Ehegatten geltenden Grundsätze nicht auf Verträge zwischen Partnern einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft übertragbar
  • Wohnräume im Haus der Eltern bzw. Kinder an volljährige unterhaltsberechtigte Kinder bzw. pflegebedürftige Eltern vermietet werden, die keine abgeschlossene Wohnung bilden (BFH, Beschluss v. 16.1.2003, IX B 172/02, BStBl 2003 II S. 301 und BFH, Beschluss v. 4.7.2007, IX B 50/07, BFH/NV 2007 S. 1875)
  • Angehörige sich wechselseitig in etwa gleichwertige Wohnungen vermieten und Gestaltungsmissbrauch vorliegt (BFH, Urteil v. 25.1.1994, IX R 97, 98/90, BStBl 1994 II S. 738). Ausnahme: Kind vermietet den Eltern eine Wohnung zu fremdüblichen Bedingungen und wohnt gleichzeitig unentgeltlich in einem Haus der Eltern (BFH, Urteil v. 14.1.2003, IX R 5/00, BStBl 2003 II S. 509)
  • Miete nach dem Eingang unmittelbar wieder zurückbezahlt wird, ohne dass es dazu einen Rechtsgrund gibt (FG Düsseldorf, Urteil v. 21.5.2010, 1 K 292/09 E)
  • der Vermieter dem Nutzer das Geld für die jeweilige Miete im Vorhinein zur Verfügung stellt
  • nicht feststeht, dass Zahlungen endgültig in das Vermögen des Vermieters gelangen – etwa bei finanziellen Schwierigkeiten des Mieters.
  • ein zuvor im Zusammenhang mit einer Grundstücksübertragung eingeräumtes, unentgeltliches Wohnungsrecht gegen Vereinbarung einer dauernden Last aufgehoben und gleichzeitig ein Mietverhältnis mit einer Miete i. H. der dauernden Last vereinbart wird
Hinweis
Je mehr unübliche Sachverhalte zusammentreffen, desto eher wird das FA die steuerliche Anerkennung im Rahmen der Gesamtbetrachtung versagen.

Verbilligte Überlassung von Wohnungen an Arbeitnehmer

Die verbilligte Überlassung einer Wohnung kann als geldwerter Vorteil zu den Einnahmen aus nichtselbständiger Arbeit gehören, wenn dem Arbeitnehmer dieser Sachbezug aus dem Dienstverhältnis für das Zurverfügungstellen seiner individuellen Arbeitskraft zufließt (BFH, Urteil v. 11.5.2011, VI R 65/09).
Der Vorteil wird gem. § 8 Abs. 2 EStG mit dem Unterschiedsbetrag zwischen dem üblichen (um Preisnachlässe geminderten) Endpreis am Abgabeort und dem Betrag, der dem Arbeitnehmer in Rechnung gestellt worden ist, bewertet. Dabei bemisst sich der übliche Endpreis am Abgabeort nach der ortsüblichen Miete, die auch für Wohnungen an Angehörige als Referenzwert gilt.
Der Vorteil ist nur dann lohnsteuerpflichtig, wenn er durch das individuelle Dienstverhältnis veranlasst und die Arbeitskraft des Arbeitnehmers als Gegenleistung anzusehen ist.
Kein Arbeitslohn liegt vor, wenn die verbilligte Vermietung

  • wegen anderer Rechtsbeziehungen erfolgt,
  • wegen nicht auf dem Dienstverhältnis beruhender Beziehungen zwischen Arbeitnehmer und Arbeitgeber gewährt wird,
  • sich die den Vorteil bewirkende Zuwendung als notwendige Begleiterscheinung betriebsfunktionaler Zielsetzungen erweist,
  • nicht dazu führt, dass die tatsächlich erhobene Miete zusammen mit den abgerechneten Nebenkosten den unteren Wert der Spanne zwischen mehreren Mietwerten für vergleichbare Wohnungen (Kaltmiete plus umlagefähige Kosten) unterschreitet.

Liegt eine durch das Arbeitsverhältnis veranlasste verbilligte Wohnraumüberlassung vor, kommt die besondere Freigrenze für Sachbezüge des § 8 Abs. 2 Satz 9 EStG von 44 EUR monatlich zum Ansatz.
Möglich ist auch der Rabattfreibetrag nach § 8 Abs. 3 EStG, wenn der jeweilige Arbeitnehmer aufgrund seines Dienstverhältnisses Leistungen erhält, die vom Arbeitgeber nicht überwiegend für den Bedarf seiner Belegschaft erbracht werden. Das ist i.d.R. der Fall, wenn die Vermietung von Wohnungen durch den Arbeitgeber konkret am Markt (und dabei mindestens in gleichem Umfang wie an Arbeitnehmer) angeboten wird. Der Rabattfreibetrag kommt jedoch nicht zur Anwendung, wenn die für den geldwerten Vorteil zu erhebende Lohnsteuer nach § 40 EStG pauschaliert wird (BFH, Urteil v. 21.1.2010, VI R 51/08, BStBl 2010 II S. S. 700).

Aktuelle Rechtsprechung

  • Die besonderen steuerrechtlichen Anforderungen der Rechtsprechung an Vertragsverhältnisse bilden nur Beweisanzeichen bei der im Rahmen einer Gesamtbetrachtung zu treffenden Entscheidung, sind aber keine Tatbestandsmerkmale. Dementsprechend sind bei Würdigung aller Umstände des Einzelfalls mehrere Indizien einzubeziehen, ob die inhaltliche Gestaltung und tatsächliche Durchführung einem Fremdvergleich standhält (BFH, Beschluss v. 2.3.2011, IX B 144/10, BFH/NV 2011 S. 1367).
  • Bei der Vermietung von Gewerbeobjekten ist die Einkünfteerzielungsabsicht stets konkret festzustellen (BFH, Urteil v. 20.7.2010, IX R 49/09, BStBl 2010 II S. 1038).
  • Nach der Systematik des EStG stellt sich die Frage der Einkünfteerzielungsabsicht als subjektives Tatbestandsmerkmal erst, nachdem eine auf Einkünfteerzielung gerichtete Tätigkeit als objektiver Tatbestand festgestellt wurde. Die Gewährung rechtlichen Gehörs verlangt nicht, der von einem Beteiligten vertretenen Ansicht und versuchten Aufklärungsmaßnahmen zur Durchführung des Mietverhältnisses zu folgen (BFH, Beschluss v. 10.6.2010, IX B 233/09, BFH/NV 2010 S. 1824).
  • Ein entgeltliches, auf die Nutzung der Wohnung gerichtetes Rechtsverhältnis liegt nicht vor, wenn die Nutzungsüberlassung als Naturalunterhalt im Rahmen einer Unterhaltsverpflichtung in die Berechnung von Unterhalt einbezogen wurde (BFH, Beschluss v. 24.6.2009, IX B 35/09, BFH/NV 2009 S. 1647).
  • Halten nahe Angehörige zivilrechtliche Formerfordernisse nicht ein, spricht dies im Rahmen der steuerrechtlichen Beurteilung des Vertrages indiziell gegen den vertraglichen Bindungswillen (BFH, Urteil v. 12.5.2009, IX R 46/08, BStBl 2011 II S. 24).
  • Ob bei Verträgen zwischen nahen Angehörigen der Mangel der zivilrechtlichen Form als Beweisanzeichen mit verstärkter Wirkung den Vertragsparteien anzulasten ist, beurteilt sich nach der Eigenqualifikation des Rechtsverhältnisses durch die Parteien. Vereinbaren Verwandte etwas in einer zivilrechtlich nicht hinreichenden Form und behaupten sie, den Vertrag entsprechend dem Vereinbarten auch tatsächlich vollzogen zu haben, so können sie zum Beweis nicht lediglich ihre eigene Schilderung des Verfahrensablaufs mit Blick auf die zwischen Angehörigen intern üblichen Gepflogenheiten – keine schriftliche Kommunikation – anbieten (BFH, Urteil v. 11.5.2010, IX R 19/09, BStBl 2010 II S. 823).
  • Vertragsverhältnisse zwischen nahe stehenden Personen sind steuerrechtlich nur dann anzuerkennen, wenn die betreffenden Verträge bürgerlich-rechtlich wirksam vereinbart worden sind und sowohl die Gestaltung als auch die Durchführung des Vereinbarten dem entspricht, was zwischen Fremden üblich ist. Besteht bei einem Mietvertrag der Mietzins in Dienstleistungen, ist es für die steuerliche Anerkennung des Mietverhältnisses erforderlich, dass über den Wert der wechselseitigen Ansprüche (Mietzins einerseits und Arbeitsentgelt andererseits) von vornherein eindeutige Vereinbarungen und über die Verrechnung dieser Ansprüche entsprechende Aufzeichnungen vorliegen (Hessisches FG, Urteil v. 27.10.2010, 3 K 646/06, 3 K 2511/06, rkr.).
  • Ein Mietvertrag über einen Teil der Wohnung des Partners, in der beide Partner gemeinsam wohnen, geht steuerrechtlich ins Leere, solange die Lebensgemeinschaft besteht. Denn nicht ein zivilrechtlicher Vertrag, sondern die persönliche Beziehung der Partner ist Grundlage dieses gemeinsamen Wohnens. Aus dem wirtschaftlichen Aspekt der Lebensgemeinschaft ergibt sich, dass beide Partner nach ihren Kräften finanziell zur gemeinsamen Lebensführung beitragen, wozu auch das Wohnen gehört. Die als Mietzins erklärten Zahlungen des anderen sind daher als Beiträge zur gemeinsamen Haushaltsführung zu werten. Gewichtige Beweisanzeichen dafür, dass in der Wohnung ein gemeinsamer Haushalt besteht, sind etwa, dass nur ein Zugang zur Wohnung besteht und der Umstand, dass in der Wohnung nur ein Telefonanschluss in das Festnetz unterhalten wird (FG München, Urteil v. 23.2.2010, 13 K 3571/07, rkr.).
  • Die ortsübliche Marktmiete umfasst die Kaltmiete zzgl. der umlagefähigen Kosten. Wird eine voll möblierte Wohnung überlassen, ist das bei Berechnung der ortsüblichen Miete zu berücksichtigen (Niedersächsisches FG, Urteil v. 7.12.2010, 3 K 251/08).
  • Haben Stpfl. unter Verstoß gegen die ihnen für das Vorliegen steuermindernder Tatsachen obliegende Darlegungs- und Beweislast weder dargetan, wann der behauptete mündliche Mietvertrag mit dem Sohn abgeschlossen wurde, noch welchen konkreten Inhalt dieser Mietvertrag hatte, so kann davon ausgegangen werden, dass sie tatsächlich keinen Mietvertrag abgeschlossen haben und die entsprechenden negativen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nur erklärt haben, um sich einen steuerlichen Vorteil zu verschaffen. Selbst wenn man vom Abschluss eines Angehörigen-Mietvertrags ausgehen würde, hielte dieser mangels tatsächlicher vertragsgemäßer Durchführung einem Fremdvergleich nicht Stand, wenn kein Anhaltspunkt vorliegt, wann die jeweilige Miete fällig war und wann der Sohn sie entrichtet hat. Schädlich ist zudem, wenn nicht feststellbar ist, welche Vereinbarungen die Vertragsparteien über die vertraglichen Nebenpflichten, insbesondere über die Zahlung und Abrechnung der Betriebskosten getroffen haben und ob und inwieweit diese vertraglichen Nebenpflichten tatsächlich auch vertragsgemäß erfüllt worden sind (FG Berlin-Brandenburg, Urteil v. 18.11.2009, 8 K 8051/08, rkr.).
  • Fehlt es einem Vertrag an der wegen Minderjährigkeit eines der Vertragspartner erforderlichen Mitwirkung eines Ergänzungspflegers, ist das ein Beweisanzeichen gegen die Ernsthaftigkeit des Vertrages. Entsprechen Gestaltung und Durchführung des Vertrages ansonsten aber dem zwischen Fremden Üblichen und wirken die Vertragsbeteiligten nach Erkennen der Unwirksamkeit des Vertrages zeitnah auf die Genehmigung eines Ergänzungspflegers hin, so ist der Vertrag steuerlich anzuerkennen (Niedersächsisches FG, Urteil v. 10.12.2009, 1 K 141/09, rkr.).
  • Das Finanzamt hat keine Obliegenheit, den Stpfl. darauf hinzuweisen, dass eine Miete wegen allgemeiner Mietpreissteigerung zur Vermeidung steuerliche Nachteile erhöht werden müsste (FG München, Urteil v. 4.12.2009, 1 K 3948/07, rkr.).

Dipl.-Fw. (FH) Robert Kracht, Bonn

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Hausverwalter: Ordnung im Haus

Folgende Meldung hat die Stiftung Warentest Tochter >>Finanztest<< zum Hausverwalter veröffentlicht:

Hausverwalter: Ordnung im Haus

Große Eigentümergemeinschaften haben meist professionelle Hausverwalter. Doch oft wissen Eigentümer nicht, welche Rechte und Pflichten der Verwalter hat. ­Finanztest beantwortet die wichtigsten Fragen.

Wo steht eigentlich, was der ­Verwalter alles tun muss?

Seine Aufgaben sind vor allem im Verwaltervertrag und im Wohnungseigentumsgesetz geregelt. Eigentümer und Verwalter können den Vertrag frei gestalten, solange sie sich im gesetzlichen Rahmen bewegen.
Typische Aufgaben für Hausverwalter: der jährliche Wirtschaftsplan, die Organisation der Hausordnung, die Instandhaltung des Hauses und die Verwaltung des Gemeinschaftsgeldes.
Er darf aber nicht ohne die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft teure Aufträge an Handwerker vergeben. Ausnahmen gelten nur für Notfälle.
Hat der Verwalter etwa zu überhöhten Preisen Aufträge an eine Handwerksfirma erteilt, muss er den Eigentümern die entstandenen Mehrkosten ersetzen.

Muss ich dem Verwalter eine Einzugsermächtigung zum Einzug der Wohngeldvorauszahlungen erteilen?

Ja. Voraussetzung ist aber, dass die Wohnungseigentümerversammlung die Erteilung der Einzugsermächtigungen durch die Eigentümer beschlossen hat.

Der Verwalter will im Verwaltungsvertrag seine Haftung auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit beschränken. Geht das?

Nein. Der Verwalter haftet grundsätzlich auch für normale Fahrlässigkeit. Er darf die Verjährung seiner Haftung auch nicht im Vertrag von drei auf zwei Jahre nach Ende der Verwaltung verkürzen.

Müssen die Eigentümer den Verwalter in der jährlichen Eigentümerversammlung entlasten?

Nein, einen Anspruch auf Entlastung hat der Verwalter nicht. Er muss auch ohne sie eine ordnungsgemäße Verwaltung leisten. Haben die Eigentümer den Verwalter in der Eigentümerversammlung entlastet, können sie keine Ansprüche mehr gegen ihn geltend machen, wenn danach ein Schaden sichtbar wird, den er fahrlässig verursacht hat.
Das betrifft aber nicht Schäden, die der Verwalter vorsätzlich verursacht hat. In solchen Fällen haftet er trotz Entlastung.
Die Verweigerung der Entlastung dürfte das Verhältnis zwischen Eigentümern und Verwalter trüben. Daher sollten die Eigentümer den Verwalter entlasten, wenn sie mit seiner Arbeit zufrieden sind und es ­keine Hinweise auf Unregelmäßigkeiten oder Schlampereien gibt.
Für eine Nichtentlastung würde nach Ansicht des Bonner Vereins „wohnen im eigentum“ etwa sprechen, wenn der Verwaltungsbeirat, der die Jahresabrechnung vor der Abstimmung in der Eigentümerversammlung prüft, Bedenken hinsichtlich der Richtigkeit oder Vollständigkeit anmeldet. Oder, wenn der Verwaltungsbeirat offensichtlich mit dem Verwalter kungelt. Auch der Verwaltungsbeirat muss übrigens nicht zwingend entlastet werden.

Wann kann man den Verwalter ­vorzeitig abberufen?

Das kann die Eigentümerversammlung nur, wenn das Vertrauensverhältnis zwischen Eigentümern und Verwalter so stark gestört ist, dass eine Zusammenarbeit unzumutbar ist. Das ist aber nur in Extremfällen gegeben, etwa wenn der Verwalter Geld veruntreut.
Die Eigentümer sollten sich vor so einem Schritt beraten lassen, denn wenn das Gericht den Beschluss wieder aufhebt, sind noch mehr Spannungen garantiert.

Unser Rat

Prüfung. Bevor Sie den Verwalter engagieren, schauen Sie sich Häuser an, die er bereits verwaltet. So bekommen Sie einen Eindruck von seiner Arbeit. Achten Sie darauf, dass er eine Vermögenshaftpflichtversicherung hat. Sonst kann er im Ernstfall keinen Schadenersatz zahlen. Die Deckungssumme sollte bei großen Objekten in die Millionen gehen. Fragen Sie den Verwalter, wie viele ­Mitarbeiter er für wie viele Häuser ­beschäftigt. Mit nur einem technischen und einem kaufmännischen Mitarbeiter kann er in der Regel nicht mehr als rund 800 Wohnungen ordentlich verwalten.

Vertrag. Schließen Sie den Vertrag nicht unbefristet, denn wer weiß, ob der Verwalter o. k. ist. Oft werden Verwalterverträge auf fünf Jahre abgeschlossen.

Entlastung. Gibt es Anzeichen, dass der Verwalter geschlampt hat und etwa die Jahresabrechnung nicht in Ordnung ist, sollten Sie ihn in der jährlichen Eigen­tümerversammlung nicht entlasten. Denn das ist ein unwiderruflicher Verzicht auf Rechte.

Den Kompletten Bericht finden Sie auch unter: http://www.test.de/themen/steuern-recht/meldung/Hausverwalter-Ordnung-im-Haus-1326362-1326361/
Nemst Download des Heftartikels unter: http://www.test.de/filestore/f200601043.pdf?path=/protected/74/31/c34bbf80-40d8-421f-bab0-1d81f710048d-protectedfile.pdf&key=DE0537CCE6360D7B8C4CF3551E801730A8D611B6

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BGH: Garage kann separat kündbar sein

Ein neben einem Wohnungsmietvertrag geschlossener Garagenmietvertrag kann separat gekündigt werden, wenn beide Mietverhältnisse keine rechtliche Einheit bilden sollen.

Hintergrund

Die Eigentümer und die Mieterin einer Garage streiten über deren Räumung.

Die Garage befindet sich 150 Meter entfernt von der Wohnung der Mieterin in einem Einfamilienhaus. Dieses gehörte ursprünglich ebenfalls den Vermietern der Wohnung.

Der Mietvertrag über die Wohnung wurde schriftlich geschlossen. Von einer mitvermieteten Garage ist hierin keine Rede. Die Anmietung der Garage wurde mündlich vereinbart.

Später erwarben die jetzigen Eigentümer das Gebäude, in dem sich die Garage befindet. Sie kündigten das Mietverhältnis über die Garage und verlangen nun Herausgabe. Die Mieterin akzeptiert dies nicht. Sie meint, die Garage könne nicht separat gekündigt werden, da es sich um ein einheitliches Mietverhältnis von Wohnung und Garage handle.

Entscheidung

Der BGH gibt dem Herausgabeverlangen statt. Das Mietverhältnis über die Garage konnte unabhängig von dem über die Wohnung gekündigt werden.

Die Kündigung der Garage wäre nur unzulässig, wenn die Garage Bestandteil des Wohnungsmietverhältnisses wäre. Das ist hier nicht der Fall. Bei einem schriftlichen Wohnungsmietvertrag und einem separat abgeschlossenen Mietvertrag über eine Garage spricht eine Vermutung dafür, dass beide Vereinbarungen rechtlich selbstständig sind. In der Regel ist zwar anzunehmen, dass die Mietverhältnisse über die Wohnung und die Garage nach dem Willen der Beteiligten eine rechtliche Einheit bilden sollen, wenn sich die Wohnung und die Garage auf demselben Grundstück befinden. Diese Voraussetzung ist hier aber nicht erfüllt.

(BGH, Urteil v. 12.10.2011, VIII ZR 251/10)

Quelle: http://www.haufe.de/immobilien/newsDetails?Subarea=News&newsID=1318427027.24&chorid=00571807&newsletter=news%2FPortal-Newsletter%2FImmobilienWirtschaft%20%2F142%2F00571807%20%2F2011-10-13%2FTop-News%3A%20BGH%3A%20Garage%20kann%20separat%20k%FCndbar%20sein

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BGH: Kein Sicherheitszuschlag bei Betriebskostenanpassung

Die Anpassung der Vorauszahlungen auf die Betriebskosten orientiert sich an der letzten Betriebskostenabrechnung. Einen pauschalen Sicherheitszuschlag von 10 Prozent auf den so ermittelten Wert darf der Vermieter hierbei nicht erheben.

Ohne besondere Anhaltspunkte
kein Zuschlag

Hintergrund

Die Vermieterin einer Wohnung legte für das Jahr 2008 eine Betriebskostenabrechnung vor. Hieraus ergab sich eine Nachforderung zu ihren Gunsten. Die Vermieterin erklärte daraufhin eine Anpassung der monatlichen Betriebskostenvorauszahlungen. Deren Höhe ermittelte sie, indem sie neben dem Ergebnis der Betriebskostenabrechnung (geteilt durch 12 Monate) einen Sicherheitszuschlag von 10 Prozent auf die bisher ermittelten Kosten ansetzte. Diesen Sicherheitszuschlag akzeptieren die Mieter nicht.

Entscheidung

Der BGH gibt den Mietern Recht.

Eine Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen ist nur dann angemessen im Sinne von § 560 Abs. 4 BGB, wenn sie auf die voraussichtlich tatsächlich entstehenden Kosten im laufenden Abrechnungsjahr abstellt. Grundlage für die Anpassung der Vorauszahlungen ist dabei die letzte Betriebskostenabrechnung. Allerdings kann der Vermieter bei der Anpassung auch eine konkret zu erwartende Entwicklung der künftigen Betriebskosten berücksichtigen. Er kann aber keinen abstrakten, nicht durch konkret zu erwartende Kostensteigerungen für einzelne Betriebskosten gerechtfertigten „Sicherheitszuschlag“ von 10 % auf die Anpassung aufschlagen.

(BGH, Urteil v. 28.9.2011, VIII ZR 294/10)

Quelle: http://www.haufe.de/immobilien/newsDetails?Subarea=News&newsID=1317295213.15&chorid=01816042&newsletter=news%2FPortal-Newsletter%2FImmobilienVerwaltung%2F357%2F01816042%2F2011-10-05%2FTop-News%3A%20BGH%3A%20Kein%20Sicherheitszuschlag%20bei%20Betriebskostenanpassung

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BGH: Mieter muss Einbau von Funk-Ablesegeräten dulden

Der Vermieter kann ältere Ablesegeräte gegen moderne Geräte, die per Funk abgelesen werden können, ersetzen. Das gilt auch, wenn die alten Geräte noch funktionsfähig sind.

Hintergrund

Die Eigentümerin eines Mehrfamilienhauses verlangt von einer Mieterin, dass diese den Einbau moderner, funkbasierter Ablesegeräte für Wärme, Warmwasser und Kaltwasser duldet.

Das Anwesen ist mit einer Zentralheizung ausgestattet. Die Heizkosten werden über Heizkostenverteiler erfasst. Im Mai 2009 teilte die Vermieterin ihren Mietern mit, dass sie im Rahmen eines Regelaustauschs die Heizkostenverteiler durch ein funkbasiertes Ablesesystem ersetzen werde.

Die beklagte Mieterin verweigerte den beabsichtigten Austausch der Ableseeinrichtungen mit der Begründung, in ihrer Wohnung kein mit Funk arbeitendes System einsetzen zu wollen.

Entscheidung

Der BGH gibt der Vermieterin Recht.

Die Mieterin muss den Einbau der funkbasierten Zähler dulden.

Für die Heizenergie- und Warmwasserzähler ergibt sich ein Duldungsanspruch der Vermieterin aus § 4 Abs. 2 Satz 1 Halbs. 2 der Heizkostenverordnung. Diese Norm erfasst nicht nur die Erstausstattung der Mieträume mit Geräten zur Heizkostenerfassung und den Austausch unbrauchbar gewordener Geräte, sondern begründet auch eine Duldungspflicht des Mieters für den Austausch noch funktionstüchtiger Messgeräte durch modernere Systeme.

Ein Anspruch auf Duldung des Einbaus des funkbasierten Kaltwasserzählers ergibt sich aus § 554 Abs. 2 BGB, weil es sich um eine Wohnwertverbesserung handelt. Insbesondere kann es den Wert der Wohnung erhöhen, wenn diese zur Ablesung nicht betreten werden muss.

(BGH, Urteil v. 28.9.2011, VIII ZR 326/10)

Quelle: http://www.haufe.de/immobilien/newsDetails?Subarea=News&newsID=1317378426.37&chorid=01816042&newsletter=news%2FPortal-Newsletter%2FImmobilienVerwaltung%2F357%2F01816042%2F2011-10-05%2FTop-News%3A%20BGH%3A%20Mieter%20muss%20Einbau%20von%20Funk-Ableseger%E4ten%20dulden

Siehe hierzu:

§ 4 Heizkostenverordnung: Pflicht zur Verbrauchserfassung

(1) Der Gebäudeeigentümer hat den anteiligen Verbrauch der Nutzer an Wärme und Warmwasser zu erfassen.

(2) Er hat dazu die Räume mit Ausstattungen zur Verbrauchserfassung zu versehen; die Nutzer haben dies zu dulden. …

§ 554 BGB: Duldung von Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen

(1) Der Mieter hat Maßnahmen zu dulden, die zur Erhaltung der Mietsache erforderlich sind.

(2) Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache, zur Einsparung von Energie oder Wasser oder zur Schaffung neuen Wohnraums hat der Mieter zu dulden. Dies gilt nicht, wenn die Maßnahme für ihn, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters und anderer Mieter in dem Gebäude nicht zu rechtfertigen ist. Dabei sind insbesondere die vorzunehmenden Arbeiten, die baulichen Folgen, vorausgegangene Aufwendungen des Mieters und die zu erwartende Mieterhöhung zu berücksichtigen. Die zu erwartende Mieterhöhung ist nicht als Härte anzusehen, wenn die Mietsache lediglich in einen Zustand versetzt wird, wie er allgemein üblich ist. …

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BGH: Journalisten dürfen ins Grundbuch schauen

Die Presse kann ein Recht haben, das Grundbuch und die Grundakten eines Grundstücks einzusehen, wenn dies einer journalistischen Recherche zu einem Thema von öffentlichem Interesse dient.

Hintergrund

Die Herausgeberin eines Nachrichtenmagazins hat beim Grundbuchamt die Einsichtnahme in das Grundbuch und die Grundakten eines Grundstücks beantragt, das im Eigentum eines bekannten Politikers und dessen Ehefrau steht. Zur Begründung beruft sie sich auf den Verdacht, den Eheleuten seien für den Erwerb des Grundstücks finanzielle Vergünstigungen durch einen bekannten Unternehmer gewährt worden, und eine hierauf aufbauende journalistische Recherche.

Das Grundbuchamt hat den Antrag zurückgewiesen, das OLG hat teilweise Auskunft über den Grundbuchinhalt gegeben, eine Einsicht aber abgelehnt.

Entscheidung

Der BGH gewährt volles Einsichtsrecht in Grundbuch und Grundakten.

Sofern die Presse ein schutzwürdiges Interesse daran hat, von den für ein Grundstück vorgenommenen Eintragungen Kenntnis zu erlangen, kann dies auch das für die Grundbucheinsicht erforderliche berechtigte Interesse begründen. Ein solches Interesse besteht hier, da das Einsichtsgesuch auf die Beschaffung journalistisch verwertbarer Informationen im Zusammenhang mit dem Kauf des Grundstücks zielt.

Dem stehen auch schutzwürdige Belange der im Grundbuch Eingetragenen – sei es als (Vor-)Eigentümer, sei es als (ehemalige) dinglich Berechtigte – nicht entgegen. Das Interesse der Presse an der Kenntnisnahme des Grundbuchinhalts erweist sich als gegenüber dem Persönlichkeitsrecht der Eingetragenen vorrangig, wenn es sich um eine Frage handelt, die die Öffentlichkeit wesentlich angeht – was vorliegend mit Blick auf die herausgehobene politische Stellung eines der Eigentümer der Fall ist – und wenn die Recherche der Aufbereitung einer ernsthaften und sachbezogenen Auseinandersetzung dient.

(BGH, Beschluss v. 17.8.2011, V ZB 47/11)

Quelle: http://www.haufe.de/immobilien/newsDetails?Subarea=News&newsID=1317303794.41&chorid=01816042&newsletter=news%2FPortal-Newsletter%2FImmobilienVerwaltung%2F357%2F01816042%2F2011-10-05%2FTop-News%3A%20BGH%3A%20Journalisten%20d%FCrfen%20ins%20Grundbuch%20schauen

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