Immobilienverkauf in Essen

Immobilienverkauf in Essen

Warum man sich für den Verkauf einer Essener Immobilie entscheidet, kann verschiedene Gründe haben. Egal, ob die Entscheidung aus beruflichen, privaten oder finanziellen Gründen getroffen wird: Sollten Sie sich für den Immobilienverkauf entscheiden, machen Sie sich bewusst, dass dies ein komplexes Thema ist und der Verkaufsprozess eine sehr gründliche Planung erfordert.

Die richtige Planung beim Immobilienverkauf

Besonders wichtig beim Verkauf Ihrer Immobilie ist eine gute Planung bereits im Vorfeld des Verkaufs. Denn die meisten Eigentümer verkaufen oftmals nur eine einzige Immobilie. Fehler bergen dabei hohe, meist finanzielle Risiken. Der Verkauf von Immobilien in Essen und anderen deutschen Städten erfordert viel Zeit und Geduld.

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Nutzen Sie daher das Fachwissen unserer Experten vor Ort in Essen, die Sie bei Ihrem Immobilienverkauf kompetent beraten und unterstützen können.

In Essen sind die Preise für Immobilien den ständigen Marktschwankungen unterlegen. Daher hängt der Verkaufspreis nicht in erster Linie vom reinen Verkehrswert ab. Zu dem reinen Verkaufspreis, der sich aus dem Immobilienwert oder dem Grundstückwert ergibt, kommen diverse Neben- und Zusatzkosten hinzu. Der endgültige Preis, der für die Immobilie in Essen gezahlt wird, setzt sich aus mehreren Posten zusammen.

Nebenkosten beim Verkauf einer Immobilie in Essen

Als Verkäufer möchten Sie natürlich beim Verkauf den bestmöglichen Preis erzielen, um die Immobilie gewinnbringend zu verkaufen. Jedoch sollten Sie stets auch die Nebenkosten beachten, denn diese schmälern den Verkaufserlös nicht unerheblich. Die anfallenden Nebenkosten variieren je nach Bundesland. Ein Grund mehr, den Immobilienverkauf in die Hände eines fachkundigen Essener Maklers zu legen. Dieser kennt sich mit den Gegebenheiten auf dem regionalen Immobilienmarkt in Essen aus.

Folgende Nebenkosten sind möglich:

  • Notar- und Grundbuchkosten: Die Grunderwerbsteuer ist eine kommunale Steuer – ist also nicht bundesweit einheitlich geregelt. Welcher Vertragspartner welche Kosten trägt, sollte immer ein Bestandteil des Immobilienkaufvertrags sein.
  • Die Spekulationssteuer: Diese Steuer kann durch den Verkauf von Immobilien und Grundstücken in Essen entstehen und wird immer allein vom Verkäufer getragen. Die Spekulationssteuer kann dann entstehen, wenn die Immobilie zuvor nie oder nur zeitweise selbst genutzt wurde.
  • Die Maklercourtage: Die Provisionszahlung an den Makler wird bei Vertragserfüllung fällig. Je nach Bundesland wird diese entweder vom Käufer allein oder von beiden Parteien jeweils zur Hälfte getragen.

Alle Kosten, die beim Verkauf einer Immobilie in Essen zusätzlich entstehen, berechnen sich als prozentualer Anteil der Verkaufssumme und variieren von Bundesland zu Bundesland.

Für eine erfolgreiche Transaktion ist die Kostentransparenz ein entscheidender Faktor. Der sicherste Begleiter durch den Kostendschungel ist ein kompetenter Immobilienmakler vor Ort in Essen. Er kennt die einzelnen Gebühren sowie die in Essen üblichen Sätze und berechnet daraus den bestmöglichen Verkaufspreis für Ihre Essener Immobilie.

Wie lange dauert der Immobilienverkauf?

Der Zeitpunkt, bis die Immobilie in Essen erfolgreich verkauft ist, ist von mehreren Faktoren abhängig. Daher ist eine feste Aussage nur begrenzt möglich. Ein jedoch maßgebender Faktor ist die Lage: In sehr gefragten Regionen wird schneller ein Käufer für eine Immobilie gefunden als in strukturschwachen Regionen.

Ein weiterer Indikator für den Erfolg des Verkaufs ist der Zustand der Immobilie: Ein neuwertiges Haus ist beliebter als ein Haus, an dem noch kostenintensive Renovierungsarbeiten getätigt werden müssen. Etwa sechs Monate sollten Sie aber mindestens für den Verkauf Ihrer Immobilie in Essen einplanen. Zudem ist es üblich, dass der komplette Kaufpreis erst fällig wird, wenn der Käufer offiziell im Grundbuch als Besitzer vermerkt ist. Dies kann wiederum Zeit kosten: Drei Monate bis ein ganzes Jahr sind üblich.

Wichtige Unterlagen beim Immobilienverkauf

Ein Immobilienverkauf bedeutet gleichzeitig auch Papierkram: Zahlreiche Unterlagen, wichtige Nachweise und Urkunden müssen den Interessenten, dem Notar und den zuständigen Ämtern in Essen ausgehändigt werden. Für Ihre Unterlagen sollten Sie daher die folgenden Dokumente beisammen haben oder nun beantragen:

  • Grundbuchauszug
  • Baugenehmigung und Baubeschreibung
  • Baupläne und Grundrisse des Objekts
  • ein aktueller Energieausweis (gesetzlich vorgeschrieben)
  • Nachweise zur Feuer- und zur Gebäudeversicherung
  • Nachweise über etwaige Modernisierungen und wertsteigernde Reparaturen
  • die Beschreibung der Mikrolage

Bei vermieteten Objekten zusätzlich:

  • aktuelle Nachweise über Mieteinkünfte
  • Kopien von beispielhaften Mietverträgen

Lohnt sich ein Wertgutachten?

Welcher Verkaufspreis der Richtige ist, lässt sich mit einem Essener Immmobilienexperten feststellen. Doch diese Variante ist nicht günstig: Je nach Immobilienwert und Gutachtenlänge können schnell mehrere 1000 Euro Gebühr fällig werden. Doch zum Glück ist ein Wertgutachten nicht immer notwendig – es sei denn, das Gutachten wird für einen Gerichtsprozess angefordert.

Wer lediglich den Immobilienwert bestimmen lassen möchte, um sich wegen eines anstehenden Immobilienverkaufs zu informieren, kann sich die Kosten für ein teures Wertgutachten sparen. Denn mit der kostenlosen Immobilienbewertung von Gottschling Immobilien GmbH bekommen Sie eine fundierte Einschätzung von einem unserer Immobilienexperten in Essen.

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BGH: Betriebskostenabrechnung wird für Vermieter einfacher

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat die Anforderungen an Betriebskostenabrechnungen gelockert. Vermieter, die Kosten auf mehrere Gebäude verteilen oder um nicht umlagefähige Anteile bereinigen, müssen nicht mehr aufschlüsseln, wie sie die Kosten ermittelt haben, die sie in der jeweiligen Abrechnungseinheit letztlich umlegen.

Hintergrund: Vermieter lässt Rechenschritt weg

Die Vermieterin einer Wohnung verlangt vom Mieter die Nachzahlung von Betriebskosten aus einer Betriebskostenabrechnung.

Die Wohnanlage, in der sich die Wohnung befindet, besteht aus mehreren Gebäuden. Sie verfügt über einen zentralen Müllplatz und zwei Heizstationen mit zentraler Warmwasseraufbereitung.

Die Vermieterin rechnete die Betriebskosten gegenüber den Mietern jeweils nach Gebäuden ab. Bei den Betriebskostenpositionen Wasser, Abwasser und Müllabfuhr ging sie von den Gesamtkosten für die Wohnanlage aus und verteilte diese nach dem Verhältnis der Wohnfläche auf die einzelnen Gebäude. Dieser Rechenschritt geht allerdings aus den Betriebskostenabrechnungen nicht hervor. Vielmehr erscheint darin nur der von der Vermieterin für das jeweilige Gebäude errechnete Gesamtbetrag, der dann auf die Mieter des jeweiligen Gebäudes nach dem anzuwendenden Umlageschlüssel verteilt wurde. Daher entsprechen die für das jeweilige Gebäude in den Abrechnungen ausgewiesenen Gesamtkosten nicht den Beträgen, die aus den Gebührenbescheiden der Gemeinde und den Rechnungen der Stadtwerke ersichtlich sind.

Der Mieter weigert sich, die geforderte Nachzahlung von knapp 900 Euro zu leisten. Er meint, die Betriebskostenabrechnung sei formell nicht ordnungsgemäß, weil der Rechenschritt, mit dem der Anteil der einzelnen Gebäude an den Kosten für Wasser, Abwasser und Müllabfuhr ermittelt wurde, nicht aus der Abrechnung ersichtlich ist.

Entscheidung: Kosten pro Abrechnungseinheit ausreichend

Der BGH gibt der Vermieterin Recht. Der Mieter kann die Nachzahlung nicht wegen formeller Unwirksamkeit der Betriebskostenabrechnung verweigern.

Zur Erfüllung der formellen Mindestanforderungen einer Betriebskostenabrechnung, durch die die Abrechnungsfrist gewahrt wird, genügt es, wenn als „Gesamtkosten“ bei der jeweiligen Betriebskostenart die Summe der Kosten angegeben ist, die der Vermieter auf die Wohnungsmieter der gewählten Abrechnungseinheit (in der Regel: Gebäude) umlegt. Das gilt auch, wenn der Vermieter diesen Gesamtbetrag vorab um nicht auf den Mieter umlagefähige Kostenanteile bereinigt hat. Einer Angabe und Erläuterung der zum angesetzten Gesamtbetrag führenden Rechenschritte bedarf es nicht.

Bisherige Rechtsprechung aufgegeben

Damit gibt der BGH seine bisherige Rechtsprechung auf, wonach die Angabe lediglich „bereinigter“ Gesamtkosten zur Folge hatte, dass die Abrechnung aus formellen Gründen unwirksam war.

Die vom BGH nun aufgegebene Rechtsprechung betraf folgende Fälle:

  • Dem Vermieter werden vom Versorger oder Dienstleister Betriebskosten einheitlich für eine größere Anlage in Rechnung gestellt, ohne dass diese auf einzelne Gebäude als Abrechnungseinheit aufgeschlüsselt sind.
  • Einzelne Kosten sind nicht vollständig als Betriebskosten umlagefähig, z. B. weil ein angestellter Hausmeister teils umlagefähige Arbeiten ausführt und teils vom Vermieter mit der Ausführung nicht als Betriebskosten umlagefähiger Verwaltungstätigkeiten betraut ist
  • Im Hinblick auf eine gewerbliche Nutzung einzelner Einheiten wird ein Vorwegabzug vorgenommen.

In diesen Fällen wird die Betriebskostenabrechnung nun für Vermieter einfacher.

(BGH, Urteil v. 20.1.2016, VIII ZR 93/15)

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LBS West siegt im Kündigungsstreit um Bausparverträge

Bei den Bausparkassen dürften heute die Korken knallen: Erstmals hat ihnen ein Oberlandesgericht (OLG) bestätigt, dass die Aufkündigung eines Bausparvertrags mit einem festen Zinssatz rechtens ist, wenn dieser seit Jahren zuteilungsreif ist. Das geht aus einem heute veröffentlichten Beschluss des OLG Hamm hervor, mit dem das Gericht bereits Ende Dezember 2015 die Berufung eines Bausparers gegen die LBS West zurückgewiesen hat (Az. 31 U 191/15).

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Gerade die treuen Kunden sind vielen Bausparkassen mittlerweile ein empfindliches Übel. Viele haben ihre Bausparverträge vor über 20 Jahren abgeschlossen, mit attraktiven Zinsen von zum Teil deutlich über 3% p.a. Im aktuellen Niedringszinsumeld haben immer mehr Sparer ihre Altverträge als Kapitalanlagen erkannt und zahlen, trotz Zuteilungsreife, weiter fleißig ein. Das führt zu erheblichen Zinsbelastungen der Bausparkassen, die das einst gegebene Renditeversprechen nur schwer oder kaum mehr erfüllen können.

Viele Institute versuchen, diese wachsenden Kosten aus ihren Büchern zu bekommen: zunächst mit sanftem Druck, immer häufiger aber auch mit der Aufkündigung der Bausparverträge nach der Zuteilungsreife. Mittlerweile wehren sich zahlreiche Kunden gegen die Kündigungen vor deutschen Gerichten. Mit der Entscheidung des OLG Hamm, das die Position der Bausparkassen deutlich stärkt, liegt nun erstmals ein Urteil in zweiter Instanz vor.

LBS West beruft sich auf Kündigungsrecht nach Zuteilungsreife

In dem konkreten Fall wehrte sich ein Bausparer aus Siegen gegen die Kündigung seines Bausparvertrags. Er hatte bei der LBS West 1991 einen Vertrag mit einer Bausparsumme von 44.000 DM abgeschlossen, der eine Verzinsung von 3% p.a. vorsah. Laut den Vertragsbedingungen konnte die LBS West den Vertrag nicht kündigen, solange der Bausparer seiner Verpflichtung zur Einzahlung nachkommt. 1997 lag die Zuteilungsreife vor, der Bausparer nahm jedoch das Darlehen nicht in Anspruch.

Zum Jahresende 2014 kündigte die Bausparkasse mit Hinweis auf § 489 BGB. Diese Norm sieht vor, dass ein Darlehensnehmer einen Vertrag mit festem Sollzinssatz nach Ablauf von zehn Jahren seit dem vollständigen Empfangen des Darlehens – hier die Zuteilungsreife – kündigen darf. Der Bausparvertrag ist ein Darlehensvertrag mit der Besonderheit, dass die Bausparkasse und der Bausparer mit der Inanspruchnahme des Darlehens ihre jeweiligen Rollen als Darlehensgeber und Darlehensnehmer tauschen. Dagegen ging der Bausparer gerichtlich vor. Er hielt die Kündigung für unwirksam, was die Gültigkeit seines lukrativen Bausparvertrags zur Folge gehabt hätte.

Vor überlanger Bindung an Zinssätze schützen

Doch seine Klage blieb, wie auch in der Vorinstanz am Landgericht Münster, erfolglos. Der OLG-Senat bejahte, dass die LBS West den Bausparvertrag wirksam nach § 489 I Nr. 2 BGB gekündigt hatte. Dabei läuft die Zehnjahresfrist bereits ab Zuteilungsreife des Darlehens. Damit soll der Darlehensnehmer vor überlangen Bindungen an festgesetzte Zinssätze geschützt werden – und die Norm gelte sowohl für den Kunden als auch die Bausparkasse.

Mit dem Eintritt der Zuteilungsreife, so eine Mitteilung des OLG Hamm, liege es allein beim Bausparer, seinen Anspruch auf die Bausparsumme zu begründen, indem er die Inanspruchnahme gegenüber dem Institut anzeigt. Und in dieser Situation seien die wirtschaftlichen Interessen der Bausparkassen schützenswert, meinten die Richter am OLG Hamm.

Bausparkasse ist erleichtert

„Ziel eines Bausparvertrags ist ein zinssicheres Darlehen, nicht die langfristige hochverzinsliche Kapitalanlage“, kommentierte ein Sprecher der LBS West den Beschluss aus Hamm. Nach Auffassung des Gerichts werde der Bausparvertrag „zweckentfremdet“, wenn Bausparer den Vertrag lediglich dafür nützten, um von der Bausparkasse „nicht mehr marktgerechte Zinsen“ für ihr Guthaben zu generieren. Nach Auskunft der Bausparkasse hat der OLG-Beschluss bereits zur Beendigung weiterer Klagen geführt. Noch mehr könnten zeitnah folgen, denn offenbar haben die Senate anderer OLGs angekündigt, sich in ihren Fällen an der Entscheidung aus Hamm zu orientieren.

Die LBS West wurde in dem Prozess von der Kanzlei Simon und Partner aus Düsseldorf vertreten. Ob der unterlegene Kläger Nichtzulassungsbeschwerde beim Bundesgerichtshof in Karlsruhe einlegen wird, ist derzeit noch nicht bekannt.

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Mieter muss Zustand der Wohnung bei Einzug beweisen

Beruft sich ein Mieter auf die Unwirksamkeit einer Schönheitsreparaturklausel, weil die Wohnung bei Mietbeginn renovierungsbedürftig gewesen sei, muss er beweisen, dass seinerzeit Renovierungsbedarf bestand. Das gilt auch, wenn das Mietverhältnis lange Zeit (hier: 58 Jahre) bestanden hat.

Hintergrund

Der Vermieter einer Wohnung verlangt von den Mietern Schadensersatz wegen nicht vorgenommener Schönheitsreparaturen.

Der Mietvertrag enthält die Regelung: „Die Schönheitsreparaturen werden vom Mieter getragen.“ Nachdem das Mietverhältnis, das 1954 mit den Eltern der Mieter begründet worden war, nach 58 Jahren geendet hatte, gaben die Mieter die Wohnung zurück, ohne Schönheitsreparaturen auszuführen. Ein vom Gericht bestellter Sachverständiger stellte fest, dass angesichts des Zustands der Wohnung Schönheitsreparaturen fällig waren.

Ob die Wohnung zu Beginn des Mietverhältnisses 1954 renovierungsbedürftig war, ist strittig. Laut § 5 des Mietvertrages waren vor Überlassung der Wohnung keine Arbeiten seitens des Vermieters vorzunehmen. Die Mieter hingegen behaupten, bei Einzug seien Renovierungsarbeiten erforderlich gewesen und auch von ihren Eltern vorgenommen worden. Einen Beweis dafür konnten sie allerdings nicht antreten.

Entscheidung

Das LG Berlin gibt dem Vermieter Recht. Die Pflicht, Schönheitsreparaturen auszuführen, wurde wirksam auf die Mieter übertragen.

Die Klausel „Die Schönheitsreparaturen werden vom Mieter getragen“ ist anhand der Regelung in § 28 Abs. 4 II. BV auszulegen und begründet eine entsprechende Verpflichtung des Mieters.

Die Vereinbarung, dass die Mieter die laufenden Schönheitsreparaturen ausführen müssen, ist auch nicht unter dem Gesichtspunkt unwirksam, dass die Wohnung bei Mietbeginn renovierungsbedürftig war. Nach neuer Rechtsprechung des BGH ist eine Formularklausel, die dem Mieter einer unrenoviert übergebenen Wohnung die Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich auferlegt, unwirksam, denn eine solche Klausel verpflichtet den Mieter dazu, sämtliche Gebrauchsspuren des Vormieters zu beseitigen. Indes ist es Sache des Mieters zu beweisen, dass die Wohnung zu Mietbeginn renovierungsbedürftig war.

Den Beweis, in welchem Zustand sich die Wohnung bei Übergabe an die Mieter befand, konnten die Mieter nicht führen. Dies geht zu ihren Lasten.

(LG Berlin, Urteil v. 18.8.2015, 63 S 114/14)

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Kostenerstattung bei eigenmächtiger Sanierung

Kosten für die eigenmächtige Sanierung von Gemeinschaftseigentum kann ein Wohnungseigentümer nur dann als Bereicherungsausgleich ersetzt verlangen, wenn die Maßnahme ohnehin hätte durchgeführt werden müssen. Wer den Ersatz schuldet, hängt von der Beschlusslage und der Dringlichkeit der Maßnahme ab.

Hintergrund: Eigentümerin saniert eigenmächtig

Eine Wohnungseigentümerin verlangt von der WEG die Erstattung von Kosten für Sanierungsmaßnahmen.

Im Jahr 2004 hatte ein Architekt einen Sanierungsplan für die Wohnanlage, in der erhebicher Sanierungsstau bestand, vorgelegt. Die Eigentümer beschlossen den Sanierungsplan und führten diesen durch, stellten jedoch eine darin vorgesehene Sanierung der Kellersohle zurück. Sie wollten abwarten, ob die Durchfeuchtung der Kellerwände auch ohne diese Maßnahme zu beheben sei.

Die klagende Eigentümerin erwarb ihre Wohnung im Souterrain 2005. Nach dem Erwerb ließ sie die Kellersohle ihrer Wohnung für 14.000 Euro sanieren. Außerdem ließ sie für 3.500 Euro die Eingangs- und Innentüren ihrer Wohnung ersetzen, weil die Kellerwände infolge der von der WEG durchgeführten Sanierungsmaßnahmen breiter geworden waren und die alten Türen nicht mehr passen.

Die Eigentümerin verlangt nun von der Gemeinschaft Ersatz der aufgewendeten Kosten.

Entscheidung: Kostenerstattung nur unter engen Voraussetzungen

Die WEG muss allenfalls die Kosten für die Türen erstatten.

Kosten der Kellersanierung

Die Kosten für die Sanierung der Kellersohle muss die Gemeinschaft nicht erstatten.

Notgeschäftsführung

Ein Anspruch auf Ersatz dieser Kosten als Aufwand für eine Notgeschäftsführung scheidet aus. Zwar ist nach § 21 Abs. 2 WEG jeder Wohnungseigentümer berechtigt, ohne Zustimmung der anderen Eigentümer die Maßnahmen zu treffen, die zur Abwendung eines dem gemeinschaftlichen Eigentum unmittelbar drohenden Schadens notwendig sind. Um solche Maßnahmen handelte es sich hier nicht. Es drohte kein unmittelbarer Schaden für das Gemeinschaftseigentum und die Maßnahmen dienten der dauerhaften Sanierung der Kellersohle. Sie waren nicht von ihrem Notgeschäftsführungsrecht gedeckt.

Geschäftsführung ohne Auftrag

Auch ein Anspruch aus Geschäftsführung ohne Auftrag besteht nicht. Die Sanierung hat nicht dem tatsächlichen oder mutmaßlichen Willen der Eigentümer entsprochen, denn die Eigentümer hatten beschlossen, die Maßnahme einstweilen zurückzustellen.

Ungerechtfertigte Bereicherung

Es besteht auch kein Ersatzanspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung.

Ein Bereicherungsanspruch für eine eigenmächtige Instandsetzung oder Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums kommt nur in Betracht, wenn die Maßnahme sowieso hätte vorgenommen werden müssen.

Selbst wenn man unterstellt, dass die Kellersohle ohnehin hätte saniert werden müssen, kann die Eigentümerin keinen Ersatz von der Gemeinschaft verlangen, denn die Gemeinschaft wäre nicht Schuldner eines Bereicherungsanspruchs.

Für die Frage wer einen solchen Bereicherungsausgleich schuldet, kommt es entscheidend darauf an, ob die Maßnahme eines Beschlusses der Wohnungseigentümer bedurfte und ob dieser vorlag.

Die Wohnungseigentümer sind Schuldner, wenn die Maßnahme

  • nicht beschlossen war, aber hätte beschlossen werden müssen.

Die Gemeinschaft ist Schuldner, wenn die Maßnahme

  • beschlossen war oder
  • nicht beschlossen, aber wegen Dringlichkeit unverzüglich durchzuführen war.

Nach diesen Grundsätzen wären die Wohnungseigentümer Schuldner eines Ersatzanspruchs. Sie haben sich mit dem Sanierungsbedarf befasst und beschlossen, die Sohle zunächst nicht zu sanieren, sondern abzuwarten, ob sich die Feuchtigkeitserscheinungen auch ohne eine solche Maßnahme zurückbilden. Die Eigentümerin hat eine Änderung dieses Beschlusses mit Blick auf die fortdauernde Feuchtigkeit der Sohle nicht herbeigeführt. Die Sanierung war deshalb nicht Pflicht der Gemeinschaft. Ob die Wohnungseigentümer die Sohle hätten sanieren und ihren abweichenden Beschluss jedenfalls jetzt ergänzen oder ändern mussten, ist unerheblich. Denn eine eventuelle Verpflichtung, den Beschluss zu ändern, träfe ebenfalls nur die Wohnungseigentümer selbst, nicht aber die Gemeinschaft.

Kosten der Innentüren

Hingegen kommt für den Austausch der Innentüren ein Anspruch auf Ersatz der Kosten in Betracht.

Nach § 14 Nr. 4 Halbsatz 2 WEG ist dem einzelnen Wohnungseigentümer der Schaden zu ersetzen, der ihm dadurch entsteht, dass er das Betreten und die Benutzung der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile gestatten muss, soweit das zur Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlich ist. Zum zu ersetzenden Schaden gehört auch die Verschlechterung des Zustands des Sondereigentums. Dies ist hier gegeben, weil die Wände breiter geworden waren und die Türen nicht mehr passten. Schuldner dieses Anspruchs ist die Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband.

Kosten der Wohnungstür

Auch ein Anspruch auf Ersatz der Kosten für den Austausch der Wohnungstür kommt in Betracht. § 14 Nr. 4 Halbsatz 2 WEG hilft allerdings nicht weiter, weil die Wohnungstür kein Sondereigentum ist, sondern zum Gemeinschaftseigentum gehört.

Insofern kommen aber ein Anspruch auf Aufwendungsersatz aus Geschäftsführung ohne Auftrag gemäß § 683 Satz 1, § 670 BGB oder ein Bereicherungsanspruch nach § 684 Satz 1, § 812 BGB in Betracht. Nach der Sanierung hätte die Gemeinschaft die Wohnungstür austauschen müssen. Denn ebenso wie die Beseitigung von Schäden am Sondereigentum umfasste diese dann auch die Wiederherstellung der Funktionsfähigkeit des Gemeinschaftseigentums. Der Austausch entsprach dem mutmaßlichen Interesse der Gemeinschaft, so dass ein Anspruch auf Aufwendungsersatz gegeben wäre. Andernfalls käme ein Bereicherungsanspruch nach § 684 Satz 1 BGB in Betracht, weil der Verband den Aufwand für diese ihm obliegende Maßnahme erspart hätte.

Keine Anspruchskürzung um Miteigentumsanteil

Der BGH hat den Rechtsstreit an das Landgericht zurückverwiesen, damit dieses noch fehlende tatsächliche Feststellungen nachholen kann.

Sollte die Gemeinschaft der Eigentümerin die Kosten für den Austausch der Wohnungstür und der Innentüren erstatten müssen, wäre der Anspruch nicht um deren Miteigentumsanteil zu kürzen. Die betroffene Eigentümerin müsste sich zwar an den Kosten beteiligen. Dies geschieht aber nicht über eine Kürzung ihres Anspruchs gegen die Gemeinschaft, sondern durch Umlage in der Jahresabrechnung.

(BGH, Urteil v. 25.9.2015, V ZR 246/14)

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Leerstand vermeiden: Vermarktung mit professioneller Hilfe

Durchschnittlich stehen in Deutschland einer Empirica-Studie zufolge drei Prozent der Eigenheime und fünf Prozent der Geschosswohnungen leer. Dabei kann Leerstand vermieden werden.

Die Kosten für einen professionellen Makler können sich lohnen. Durch die Fachkompetenz und Erfahrung ist er in der Lage, eine Immobilie schneller zu vermitteln als jemand, der das noch nie gemacht hat oder nur selten tut. Zudem hat ein Makler keine emotionale Bindung zum Objekt. Daher kann er in der Vermarktung des Objektes und in der Verhandlung mit Interessenten marktgerechter handeln als ein Eigentümer mit individuellen Vorstellungen. Je nachdem, wie weit das Mietobjekt vom Wohnort des Eigentümers entfernt ist, steigt der Aufwand zur Wahrnehmung der Besichtigungstermine.

Einen Makler finden

Die Recherche nach einem Makler findet am effektivsten im Internet statt. Regional aktive Dienstleister findet man auch in Branchenbüchern. Ein weiterer Ansatzpunkt bei der Suche: In Immobilienanzeigen in der regionalen Tageszeitung oder Anzeigen aus der Region des Mietobjekts auf Immobilienportalen finden sich Inserate für andere Mietobjekte von Maklern. Hier kann man auch einen ersten Eindruck gewinnen, wie der Makler am Markt auftritt. Auch Tipps von Bekannten und Arbeitskollegen oder Kontakten in sozialen Netzwerken sind hilfreich und bringen Erfahrungswerte mit.

Kriterien und Eigenpräsentation

Geachtet werden sollte auf zwei Kriterien: die örtlichen Kenntnisse und das Spezialgebiet des Maklers. Wenn eine Wohnung vermietet werden soll, macht es etwa wenig Sinn, mit jemandem zusammenzuarbeiten, der den Schwerpunkt in der Vermietung von Gewerbeimmobilien hat.

Mehrere passende Anbieter sollten verglichen werden, mindestens aber zwei Makler. Da die Berufsbezeichnung „Makler“ in Deutschland nicht geschützt ist, gibt es auch weniger qualifizierte Anbieter. Gut ausgebildete Immobilienmakler sind nach folgende Anhaltspunkten zu suchen: Aussagekräftig ist zunächst die Webseite des Maklerbüros. Macht sie einen professionellen Eindruck? Was erfährt man über die Leistungen, die Herangehensweise und etwaige Spezialisierungen des Büros? Ist die Präsentation auf der Webseite sympathisch? Vor Ort sprechen unter anderem die Eindrücke des Büros und des Personals für oder gegen einen Makler. Nimmt er sich genügend Zeit und beantwortet Fragen ausführlich? Geht er auf Bedenken ein und zeigt mögliche Chancen und Risiken? Ist er glaubwürdig?

Qualifikationen des Maklers

Ein Wort zu den Webportalen, auf denen Makler bewertet werden: Diese werden zwiespältig beurteilt. Es ist nicht immer klar, inwieweit Manipulation und finanzielle Interessen auf die Bewertungen Einfluss nehmen. Die Bewertungen sind nur als ergänzende Informationen tauglich. Wenn es nicht auf der Webseite angegeben ist: Wichtig ist, dass der Makler eine Fachausbildung hat. Ein weiterer Hinweis auf einen seriösen Makler ist es, wenn er Mitglied in einem Fachverband wie dem Immobilienverband Deutschland (IVD) ist.

Erfahrung und Referenzen kommen dazu. Nach der Erfolgsquote darf gefragt werden, Exposés zeigen die Vorgehensweise. Welche Punkte wichtig sind, um eine Geschäftsbeziehung einzugehen:

  • Welche Vermarktungsstrategie hält er für Ihr Objekt für sinnvoll?
  • Wie ermittelt er einen realistischen Mietzins für Ihr Objekt?
  • Wie viele erfolgreiche Vermittlungen hat er im letzten Jahr erzielt und bei wie vielen Aufträgen konnte er nichts ausrichten?
  • Wo liegt seine Vorstellung für eine angemessene Maklerprovision?
  • Welche vertragliche Vereinbarung sieht er für eine Zusammenarbeit mit Ihnen vor?
  • Erweitert werden können die Fragen noch hinsichtlich des konkreten Mietobjekts und der Anforderungen an den Vermietungsprozess. Definieren Sie vorab Ihren Wunschmieter.

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Sonderabschreibung für Wohnungsbau vom Kabinett beschlossen

Der Neubau von Mietwohnungen soll über eine befristete Sonderabschreibung gefördert werden. Das hat das Bundeskabinett beschlossen.

Das Bundeskabinett hat einen Gesetzentwurf beschlossen, mit dem der Wohnungsbau steuerlich gefördert werden soll. Demnach soll für Wohnungen, für die 2016, 2017 oder 2018 ein Bauantrag gestellt wird, eine Sonderabschreibung gelten.

Abgeschrieben werden können im ersten und zweiten Jahr jeweils bis zu zehn Prozent der Ausgaben, im dritten Jahr bis zu neun Prozent. Die abschreibungsfähigen Kosten werden jedoch auf 2.000 Euro je Quadratmeter Wohnfläche begrenzt. Sofern die Baukosten 3.000 Euro je Quadratmeter übersteigen, soll die Förderung komplett entfallen.

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Investoren sollen die Abschreibung letztmalig im Jahr 2022 nutzen dürfen.

Zu den Fördergebieten zählen Gemeinden, deren Mietniveau um mindestens fünf Prozent über dem Bundesdurchschnitt liegt. Zusätzlich werden auch Gebiete mit Mietpreisbremse und Gebiete mit abgesenkter Kappungsgrenze in das förderfähige Gebiet einbezogen.

Die begünstigten Flächen müssen laut Entwurf mindestens zehn Jahre nach Fertigstellung vermietet werden.

GdW begrüßt Kabinettsbeschluss

Der GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen hat den Beschluss der Bundesregierung begrüßt. Die Sonder-Afa könne ein wirksamer Anreiz sein, mehr bezahlbare Wohnungen zu bauen, so GdW-Präsident Axel Gedaschko. Die Begrenzung der Abschreibungsmöglichkeit auf 2.000 Euro pro Quadratmeter könne eine preisdämpfende Wirkung entfalten. Dem Verband geht die geplante Förderung aber nicht weit genug. Zusätzlich müsse die Normalabschreibung von bisher zwei auf mindestens drei Prozent angehoben werden, um den Wohnungsbau wirklich in Gang zu bringen.

ZIA: Schubladenprojekte durch Baubeginnanzeige motivieren

Der ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss begrüßt die Initiative, weist allerdings darauf hin, dass der Entwurf, der ausschließlich auf den Zeitpunkt des Bauantrags abzielt, mehrere aktuelle Vorhaben verzögern könnte. Eine bessere Variante wäre es, zusätzlich den Zeitpunkt des Baubeginns aufzunehmen, der für jede Baumaßnahme angezeigt werden muss.

„In der aktuellen Fassung werden Projekte, für die bereits ein Bauantrag gestellt wurde, nicht berücksichtigt. Das eröffnet zu viele Gestaltungsspielräume, um noch einen neuen Bauantrag einzureichen, beziehungsweise führt am Ende der Abschreibungsfrist zu einer Antragswelle“, sagt Rolf Buch, Vorsitzender der ZIA-Plattform Wohnen. Sollte der Baubeginn als zusätzlicher Zeitpunkt berücksichtigt werden, könnten so genannte Schubladen-Projekte, für die bereits eine Genehmigung vorliegt, zur Umsetzung motiviert werden.

„In zahlreichen Märkten finden sich solche zurückgestellten Projekte. Hier muss ein schneller Baubeginn forciert werden. Ein entsprechender steuerlicher Anreiz, der an die Baubeginnanzeige gekoppelt ist, würde die gewünschten Effekte der Förderung erzielen“, so Buch. Dabei müsse die klassische KfW-Förderung alternativ erhalten bleiben.

IVD kritisiert kurzen Förderzeitraum

Der Immobilienverband IVD kritisiert die fehlende Regelung für Personengesellschaften und den kurzen Förderzeitraum.

Anders als nach dem Fördergebietsgesetz der 1990er Jahre fehle eine Vorschrift, nach der bei Personengesellschaften die Gesellschaft selbst zur Vornahme der Abschreibungen berechtigt ist. Aufgrund der Vorschrift des § 15 b EStG sei eine Inanspruchnahme der Sonderabschreibungen über geschlossene Fonds nicht möglich. Gefördert würden also nur Direktinvestitionen in Gebäude und Eigentumswohnungen, heißt es in einer IVD-Mitteilung.

Der Förderzeitraum von drei Jahren sei zudem extrem kurz. Die gegenwärtige Wohnungsknappheit in stark nachgefragten Gebieten werde bis dahin nicht beseitigt sein. Damit die Förderung wirksam werden könne, sollte auch dem IVD zufolge zusätzlich die Normalabschreibung von derzeit zwei Prozent auf mindestens drei Prozent angehoben werden.

Baugewerbe: Schritt in die richtige Richtung

„Auch wenn wir uns eine generelle Erhöhung der AfA von zwei auf vier Prozent gewünscht hätten, begrüßen wir den heutigen Beschluss der Bundesregierung“, so Felix Pakleppa, Hauptgeschäftsführer des Zentralverbandes des Deutschen Baugewerbes.

Zu kritisieren sei, dass die Wohnungsbautätigkeit nur über einen Zeitraum von drei Jahren gefördert werde. Darüber hinaus wäre es hilfreich gewesen, wenn auch Wohnungen gefördert würden, für die bereits im vergangenen Jahr eine Baugenehmigung erteilt wurde, so Pakleppa. Neben der steuerlichen Förderung von privaten Investitionen seien weitere Anstrengungen notwendig, um eine entsprechend hohe Anzahl neuer Wohnungen zu bauen. Dazu gehöre, dass die Länder nicht weiter an der Steuerschraube drehen und die Grunderwerbsteuer erhöhen.

BFW fordert Erhöhung der Normalabschreibung auf drei Prozent

Sönke Struck, der Vorsitzende des Landesverbands Nord des Bundesverbands Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen (BFW), begrüßte, dass die Obergrenze für die Nutzung der Förderung von ursprünglich vorgesehenen 2.200 Euro nun auf 3.000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche erhöht wurde. „Besonders in den Metropolregionen liegen die Herstellungskosten des Gebäudes in der Regel deutlich höher als 2.200 Euro pro Quadratmeter“, so Struck.

Damit sich auch private Investoren wieder verstärkt im Mietwohnungsbau engagierten, müsste aber auch die so genannte Normalabschreibung von bisher zwei auf drei Prozent erhöht werden, womit der heute viel kürzeren Nutzungsdauer von Wohngebäuden Rechnung getragen würde.

Haus & Grund kritisiert Entwurf

Der Eigentümerverband Haus & Grund hingegen kann sich mit dem Kabinettsbeschluss nicht anfreunden und kritisiert die beschlossenen Maßnahmen als „reines Strohfeuer“. Mit der degressiven Ausgestaltung der Abschreibung würden vor allem Spekulanten angezogen, die eine kurzfristige Steuerersparnis erzielen wollten. Stattdessen sei eine höhere lineare Gebäudeabschreibung erforderlich, um den Wohnungsbau nachhaltig auszuweiten.

Mieterbund sieht Sonder-Afa kritisch

Die beschlossenen steuerlichen Anreize für den Wohnungsbau seien „ein 2,15-Milliarden-Euro-Geschenk an Bauherren und Investoren“, so der Bundesdirektor des Deutschen Mieterbundes (DMB), Lukas Siebenkotten. Ob durch die Sonder-AfA Wohnungen mit bezahlbaren Mieten entstehen, sei nicht sichergestellt. Niedrigere, weil steuerlich geförderte Baukosten bedeuteten nicht automatisch niedrigere Mieten. Ohne eindeutige Mietobergrenzen für diese Wohnungen bleibe das Ziel, bezahlbare Wohnungen für mittlere und untere Einkommensgruppen zu errichten, ein frommer Wunsch, so Siebenkotten.

Gesetzentwurf zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsneubaus (pdf)

Quelle

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