Aktuelle Informationen für Immobilieneigentümer

Wer trägt künftig die Maklerkosten?

Für erhebliche Verunsicherung bei einigen Interessenten hat die Neuregelung der Maklervergütung im Bereich der Mietwohnungsvermittlung gesorgt. Unsere Makler-Dienstleistungen für Immobilienverkäufer sind nach wie vor für den Eigentümer kostenfrei. Das sogenannte „Bestellerprinzip“ gilt ausschließlich für die Vermittlung von Mietwohnraum. Der Kauf oder Verkauf von Immobilien ist hiervon nicht betroffen.

Energieausweis:

Der Gesetzgeber schreibt seit 2014 für das Angebot von Immobilien zwingend die Vorlage eines Energieausweises vor. Wer sich nicht daran hält, riskiert ein Bußgeld. Für Kunden der Gottschling Immobilien ist das kein Problem: Bei Erteilung eines Maklerauftrages sorgen wir auch für den Energieausweis. Und das Beste daran: Für den Eigentümer im Regelfall kostenfrei.

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Mieter: Widerrufsbelehrung ade

Kaum ein Jahr ist die Neufassung des Verbraucherrechts alt, die Immobilienprofis verpflichtet, Kunden über die Möglichkeit zum Widerruf von Maklerverträgen aufzuklären. Im Zuge des Bestellerprinzips wird dies nun hinfällig – zumindest bei Interessenten von Mietwohnungen, die sich auf eine Anzeige hin melden. Was für alle anderen Kunden gilt, erklärt IVD-Rechtsexperte Dr. Christian Osthus.

Durch die Einführung des Bestellerprinzips entfällt in vielen Fällen eine bürokratische Pflicht, die Immobilienprofis genervt und deren Kunden oft verwirrt hat: die Widerrufsbelehrung.

Stößt ein Mietinteressent bei seiner Wohnungssuche auf das Inserat eines Maklers und erfragt Informationen oder vereinbart einen Besichtigungstermin, ist die Widerrufsbelehrung nicht mehr nötig. Denn, so erklärt Dr. Christian Osthus, Leiter der Rechtsabteilung beim Immobilienverband Deutschland (IVD): „Der Wohnungssuchende zahlt in einem solchen Fall ja keine Provision mehr an den Makler. Damit entsteht auch kein Maklervertrag und somit entfällt die Notwendigkeit einer  Widerrufsbelehrung“.

Interessiert sich ein Kunde allerdings für ein Kaufobjekt, hat er weiterhin einen Anspruch, über sein Recht zum Widerruf aufgeklärt zu werden, da er weiterhin provisionspflichtig ist. „Hier ändert die neue Gesetzgebung nichts“, bestätigt der IVD-Experte.

Widerrufsbelehrung bei künftigen Maklerverträgen

Schließt ein Makler künftig mit einem Vermieter einen Vertrag zur Wohnungsvermittlung muss dies laut dem neuen Gesetz zwingend in Textform geschehen. Auch dann kann jedoch eine Widerrufsbelehrung notwendig werden: „Spricht der Makler die Vermittlung mit dem Vermieter zwar persönlich ab, schickt ihm dann aber den Vertrag per E-Mail, kommt das Fernabsatzrecht zum Tragen und damit ist auch eine Widerrufsbelehrung fällig“, erläutert Osthus. In einem Sonderfall gilt das Gleiche auch für den Vertrag mit einem Mieter – „nämlich dann, wenn der Mieter sich mit einem konkreten Suchauftrag an den Makler wendet.“

Quelle

 

In Nordrhein-Westfalen gilt ab dem 1.7.2015 die Mietpreisbremse

Berlin, Hamburg und jetzt auch noch Nordrhein-Westfalen: Bei der Mietpreisbremse geht es derzeit Schlag auf Schlag. Am 23.6.2015 hat das Kabinett beschlossen, dass in 22 Städten von Nordrhein-Westfalen die Mietpreisbremse bei einer Neuvermietung gelten soll.

Mit dabei sind unter anderem Köln und Düsseldorf, sowie die Uni-Städte Aachen und Münster.

Mietpreisbremse gilt in 22 Städten und Gemeinden

Maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete heißt es ab dem 1.7.2015 beispielsweise in Köln, wenn Sie dort eine Wohnung vermieten. Das ist mit Mietpreisbremse gemeint!

Selbst, wenn Sie beispielsweise wegen des „Veedels“, in dem Ihre Wohnung liegt, viel mehr Miete verlangen könnten als die erlaubten 10 % mehr des Ortsüblichen: Das dürfen Sie nicht!

Mietpreisbremse gilt ab dem 1.7.2015

Schuld daran ist ein Kabinettsbeschluss, der die Mietpreisbremse für Neuvermietungen in 22 nordrhein-westfälischen Städten einführt. Nach der ab dem 1.7.2015 geltenden Verordnung müssen Sie sich als Vermieter dann an der ortsüblichen Vergleichsmiete orientieren und dürfen darauf nochmals 10 % „draufschlagen“.

Damit soll verhindert werden, dass weniger einkommensstarke Mieter aus Städten wie Köln oder Düsseldorf verdrängt werden und nur noch Besserverdienende eine Chance auf eine Wohnung haben.

In diesen Städten gilt ab dem 1.7.2015 eine Mietpreisbremse

Deswegen gilt ab dem 1.7.2015 eine Mietpreisbremse in diesen 22 nordrhein-westfälischen Städten und Gemeinden:

Regierungsbezirk Düsseldorf:

Düsseldorf, Erkrath, Kleve, Langenfeld (Rheinland), Meerbusch, Monheim am Rhein, Neuss, Ratingen.

Regierungsbezirk Köln:

Aachen, Bonn, Brühl, Frechen, Hürth, Köln, Leverkusen, Siegburg, St. Augustin, Troisdorf.

Regierungsbezirk Münster:

Münster, Bocholt.

Regierungsbezirk Detmold:

Bielefeld, Paderborn.

Nach der Kappungsgrenze gilt nun auch eine Mietpreisbremse

Bereits seit vergangenem Jahr gilt in Nordrhein-Westfalen eine Kappungsgrenzenverordnung für 59 Städte und Gemeinden. Die betrifft allerdings nur Mieterhöhungen im laufenden Mietverhältnis und auch nur dann, wenn sich der Vermieter auf sein gesetzliches Mieterhöhungsrecht nach § 558 BGB beruft.

Dann darf der Vermieter die Miete innerhalb von 3 Jahren nur um 15 % erhöhen. In allen anderen Gebieten sind nach wie vor 20 % innerhalb von 3 Jahren erlaubt.

Die Kappungsgrenze betrifft Sie nur, wenn Sie nicht ohnehin schon eine Staffel- oder Indexmiete vereinbart haben.

Quelle

 

Senat beschließt Mietpreisbremse für ganz Hamburg

Hamburg zweites Land nach Berlin mit Mietpreisbremse

Die Mietpreisbremse gilt ab 1. Juli 2015 flächendeckend in ganz Hamburg. Die Mieten sind damit im Fall einer Neuvermietung im Regelfall auf 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete begrenzt.

Senat beschließt Mietpreisbremse für ganz Hamburg

Der Senat hat die Mietpreisbremse für die maximal zulässige Dauer von fünf Jahren beschlossen. Hamburg ist das zweite Land nach Berlin, das die Mietpreisbremse beschließt. Der Bund hat mit dem am 1.6.2015 in Kraft getretenen Mietrechtsnovellierungsgesetz die Voraussetzungen für den Erlass einer Mietpreisbegrenzung geschaffen.

Senatorin Dr. Dorothee Stapelfeldt: „Die Mietpreisbremse gilt ab 1. Juli flächendeckend in ganz Hamburg. Das ist eine gute Nachricht für Mieterinnen und Mieter, die bei der Suche nach einer bezahlbaren Wohnung entlastet werden. Gleichzeitig brauchen wir den Neubau, um für eine nachhaltige Entlastung auf dem Wohnungsmarkt zu sorgen. Mein Dank gilt an dieser Stelle der Wohnungswirtschaft, die sich in der letzten Legislaturperiode beim Wohnungsneubau, insbesondere auch beim Bau von Sozialwohnungen große Verdienste erworben hat. Ich freue mich, dass die Wohnungswirtschaft trotz unterschiedlicher Auffassung über die Mietpreisbremse bereit ist, zeitnah Verhandlungen für ein neues ‚Bündnis für das Wohnen in Hamburg‘ aufzunehmen.“

Der Senat hat festgestellt, dass der Wohnungsmarkt in ganz Hamburg angespannt ist. Damit liegen die Voraussetzungen für die Mietpreisbremse vor. Um den Schutz vor steigenden Mieten für alle Mieterinnen und Mieter zu verbessern, hat der Senat die Mietpreisbegrenzungsverordnung für das gesamte Stadtgebiet ohne sachliche Einschränkungen sowie mit der maximal möglichen Geltungsdauer von fünf Jahren erlassen.

Nach Ansicht der Wohnungswirtschaft ist ein angespannter Wohnungsmarkt jedoch nicht in allen Stadtteilen und Quartieren Hamburgs gegeben. Daher ist mit den wohnungswirtschaftlichen Verbänden vereinbart worden, gemeinsam und unter beratender Beteiligung der Mietervereine ein externes Gutachten zum Hamburger Wohnungsmarkt in Auftrag zu geben. Sollte das Gutachten entgegen der festen Überzeugung des Senats einen angespannten Wohnungsmarkt wider Erwarten nicht für das gesamte Stadtgebiet bestätigen, wird der Senat daraus die entsprechenden Konsequenzen ziehen und die Verordnung für die entsprechenden Teilgebiete aufheben. Zeitgleich werden Gespräche über eine Neuauflage des „Bündnis für das Wohnen in Hamburg“ aufgenommen.

Rückfragen der Medien:

Behörde für Stadtentwicklung und Umwelt, Geschäftsbereich Stadtentwicklung und Wohnen, Dr. Magnus-Sebastian Kutz, Tel. 040-42840-2051, magnus-sebastian.kutz@bsu.hamburg.de

Quelle

 

Durchlauferhitzer & Co. im Vergleich: von elektronisch bis hydraulisch

Sie brauchen etwas warmes Wasser zum Abspülen? Oder doch ein bisschen mehr, vielleicht für eine ganze Badewanne, mit einer Wassertemperatur von gemütlichen 40 Grad Celsius? Für den Fall, dass eine dezentrale Warmwasserversorgung für Sie die geeignetere Alternative ist, erhalten Sie hier eine Übersicht, welche Warmwassergeräte sich für welche Ansprüche und Anschlüsse eignen. Vom Durchlauferhitzer über den Kleinspeicher bis zum Kochendwassergerät.

Durchlauferhitzer & Co. im Bad

Im Bad gelten die höchsten Anforderungen an eine Warmwasserinstallation, schließlich geht es hier ums Wohlfühlen. Egal ob zum Zähneputzen, Duschen oder für ein Wannenvollbad: Nach dem Öffnen des Zapfhahnes soll Wasser in der gewünschten Temperatur zur Verfügung stehen – und zwar schnell und in ausreichender Menge. Diese Ansprüche können mit einem Durchlauferhitzer erfüllt werden. Anders als bei einem Speicher, der eine bestimmte Menge Wasser erwärmt und vorhält, erzeugen Durchlauferhitzer warmes Wasser, wenn es benötigt wird. So entstehen keine großen Wärmeverluste wie bei der Speicherung – das warme Wasser wird im „Durchlauf“ erzeugt und direkt verbraucht. Dabei entscheidet die Leistungsstärke des Durchlauferhitzers, in welcher Menge und mit welcher Temperatur er das warme Wasser liefern kann.

Unterschieden wird zwischen Elektro- und Gas-Durchlauferhitzern. Besonders leistungsstarke, wohnungszentrale Elektro-Durchlauferhitzer müssen in der Regel an eine Starkstromleitung angeschlossen werden. Für Gas-Durchlauferhitzer sind selbstverständlich ein Gasanschluss sowie eine Abgasführung oder ein Schornstein notwendig. Während elektronische Durchlauferhitzer einen Wirkungsgrad von bis zu 99 Prozent haben, erreichen Gas-Durchlauferhitzer 80 Prozent. Dennoch sind Gas-Durchlauferhitzer effizienter, was die eingesetzte Primärenergie angeht. Schließlich muss der Strom für die Elektro-Durchlauferhitzer zunächst aufwändig in einem Kraftwerk erzeugt werden.

Für elektrische Durchlauferhitzer-Arten gibt es verschiedene Regelungstechniken. Hydraulische Durchlauferhitzer beispielsweise arbeiten abhängig vom Wasserdruck: ein Mechanismus, der zu Temperaturschwankungen führen kann. Denn bei Druckschwankungen im Wasserleitungsnetz fließt mal etwas mehr, mal etwas weniger Wasser. Weil die Leistung des Durchlauferhitzers aber stufenweise schaltet, ändert sich immer auch die Temperatur des Brauchwassers. Wird beispielsweise an einer zweiten Zapfstelle der Wasserhahn aufgedreht, kommt es zu einem plötzlichen Temperaturabfall. Nach kurzer Verzögerung schaltet sich der Durchlauferhitzer auf eine höhere Stufe, um die größere Wassermenge entsprechend zu erwärmen. Sobald die andere Zapfstelle wieder geschlossen wird, ist das Wasser dann allerdings zu heiß.

Etwas teurer, aber dafür komfortabler und energiesparender sind elektronische Durchlauferhitzer. Bei ihnen treten keine Schwankungen der Wassertemperatur auf, auch wenn mehrere Zapfstellen gleichzeitig mit warmem Wasser versorgt werden. Ein weiterer Vorteil: Die gewünschte Wassertemperatur lässt sich gradgenau am Gerät einstellen. Damit wird kein Wasser verschwendet, bis die richtige Temperatur gefunden ist.

„Ein elektronischer Durchlauferhitzer erfasst die Kaltwassertemperatur und die Wassermenge – und passt seine Leistung so an, dass genau die eingestellte Temperatur erreicht wird“, erklärt Peter Koß vom Haus- und Systemtechnik Hersteller Stiebel Eltron. „Hydraulische Durchlauferhitzer hingegen erwärmen vor allem geringe Wassermengen zu stark – und mischen dann wieder Kaltwasser dazu, um die gewünschte Temperatur zu erreichen.“ Deshalb lassen sich mit vollelektronischen Durchlauferhitzern dreißig Prozent Wasser und Energie gegenüber hydraulischen Durchlauferhitzern sparen. Wer die Duschtemperatur um ein oder zwei Grad nach unten regelt, kann bei jeder Dusche seinen Stromverbrauch zusätzlich senken.

Durchlauferhitzer & Co. in der Küche

In der Küche liegt das Augenmerk bei der Warmwasserinstallation zu gleichen Teilen auf Komfort und Sicherheit. Schließlich werden hier im Vergleich zum Bad unter Umständen deutlich höhere Wassertemperaturen benötigt. Doch das hängt ganz von den Gewohnheiten ab. Mancher spült sein Geschirr bei 35 Grad Celsius, ein anderer wäscht mit bis zu 50 Grad heißem Wasser ab. Diese Nutzungsgewohnheiten bestimmen auch, welche Geräte sinnvollerweise installiert werden sollten. Wer niedrigere Wassertemperaturen bevorzugt, kann einen Kleindurchlauferhitzer verwenden; dafür ist kein Starkstromanschluss notwendig. Wenn hingegen regelmäßig mehr heißes Wasser benötigt wird, als ein Kleindurchlauferhitzer liefern kann, bietet sich die Installation eines Kleinspeichers an, der umgangssprachlich auch als Boiler bezeichnet wird. Kleinspeicher haben meist ein Fassungsvermögen zwischen 5 und 15 Litern und können das Wasser auf Temperaturen zwischen 35 und 85 Grad Celsius erhitzen. Durch die Speicherung des Warmwassers treten jedoch selbst bei modernen Geräten Energieverluste auf. Bei einem 5-Liter-Speicher summieren sich diese im Laufe eines Jahres auf rund 75 Kilowattstunden; das entspricht ungefähr 20 Euro.

Bei den Kleinspeichern gibt es geschlossene, druckfeste Geräte zur Versorgung mehrerer Zapfstellen – häufiger und kostengünstiger sind jedoch die offenen, drucklosen Kleinspeicher, die sich zur Versorgung einer Zapfstelle eignen. Hier wird beim Öffnen des Warmwasserhahns kaltes Wasser in den Bodenbereich des Kleinspeichers geleitet. Dadurch wird das heiße Wasser nach oben aus dem Behälter zum offenen Auslauf des Wasserhahns hinausgedrückt. Ein technisches Problem ist die Ausdehnung des Wassers beim Erwärmen. Durch sie entsteht ein Überdruck, der bei älteren Geräten zu tropfenden Armaturen führt.

Wer sich einen neuen Kleinspeicher anschafft, sollte möglichst auf eine spezielle Funktion achten. „Die Thermostop-Funktion verhindert, dass sich das gespeicherte Warmwasser über die Armatur abkühlt“, sagt Peter Koß von Stiebel Eltron. „Messungen haben ergeben, dass bei Kleinspeichern ohne eine solche Funktion zweimal mehr Energie abgegeben wird als über die gesamte Oberfläche eines gut gedämmten Kleinspeichers.“ Bei der Größenauswahl eines neuen Geräts sollte zudem der Warmwasserbedarf realistisch eingeschätzt werden: Zu groß dimensionierte Geräte führen zu mehr Speicherverlusten, da mehr heißes Wasser bereitgestellt als benötigt wird. Bei zu kleinen Geräten ist zu wenig Warmwasser vorrätig – und es muss eine Zeit lang gewartet werden, bis neues Wasser aufgeheizt ist.

Durchlauferhitzer & Co. in der Gästetoilette und Waschküche

Auf dem Gäste-WC oder in der Waschküche wird warmes Wasser nur selten und nur in geringen Mengen benötigt. Meist geht es darum, sich die Hände zu waschen. Für die Warmwasserinstallation bedeutet das: Einen Kleinspeicher zu verwenden, wäre unnötig. Denn warmes Wasser dauerhaft vorzuhalten, das nicht gebraucht wird, ist unwirtschaftlich.

Trotzdem wurden früher in solchen Räumen oft Kleinspeicher installiert, sagt Jürgen Unseld von CLAGE. „Durch den Einbau eines modernen Kleindurchlauferhitzers kann man im Vergleich zu Kleinspeichern mehr als achtzig Prozent Energie einsparen.“ Wird das Waschbecken beispielsweise an 230 Tagen im Jahr jeweils zehn Mal für zehn Sekunden benutzt, ließe sich der Stromverbrauch um etwa 170 Kilowattstunden senken. Die eingesparten Energiekosten belaufen sich dabei auf rund 45 Euro.* Damit hätte sich die Installation eines Kleindurchlauferhitzers nach etwa vier Jahren bezahlt gemacht.

Die energetischen Vorteile eines Kleindurchlauferhitzers liegen darin, dass er ohne lange Zuwege und damit mit geringen Leitungsverlusten und ohne Speicherverluste das gewünschte warme Wasser in der gewünschten Menge liefert. Allerdings sollte vor dem Einbau die gewünschte Nutzungsart genau überprüft werden. Denn ein Kleindurchlauferhitzer ist weniger leistungsstark als ein normaler Durchlauferhitzer – und so kann beispielsweise das Füllen eines Eimers mit zehn Liter heißem Wasser deutlich länger dauern als gewohnt und unnötig viel Energie verbrauchen.

* Gerechnet wurde mit einem Strompreis von 26 Cent pro Kilowattstunde.

Quelle

 

Minijob-Zentrale: Änderung der Fälligkeiten im Haushaltsscheck-Verfahren

Beiträge für geringfügige Beschäftigungen in Privathaushalten werden künftig am 31. Juli des laufenden Jahres (für das in den Monaten Januar bis Juni erzielte Arbeitsentgelt) und am 31. Januar des folgenden Jahres (für das in den Monaten Juli bis Dezember erzielte Arbeitsentgelt) eingezogen.

Bisher wurden die Beiträge am 15. Juli bzw. 15. Januar eingezogen. Ihre Abgaben werden damit rund zwei Wochen später fällig. Der erste Einzug nach der neuen Fälligkeit erfolgt im Juli 2015 für die Abgaben des ersten Halbjahres 2015.

Die Änderung der maßgebenden Rechtsnorm (§ 23 Absatz 2a Sozialgesetzbuch -Viertes Buch-, SGB IV) erfolgte mit dem Fünften Gesetz zur Änderung des Vierten Buches Sozialgesetzbuch und anderer Gesetze (5. SGB IV-ÄndG) vom 15. April 2015 (BGBl I S. 583).

Der Gesetzgeber schafft diese verbraucherfreundliche Regelung, damit wir Sie rechtzeitig vor dem Lastschrifteinzug über die von Ihnen zu leistenden Abgaben informieren können. Hierfür nutzen wir wie gewohnt den Abgabenbescheid. Die SEPA-Regularien sehen vor, dass eine Lastschrift mit einer Frist von 14 Tagen angekündigt werden muss (Pre-Notification).

Quelle

 

Fristlose Kündigung des insolventen Mieters wegen Altschulden

Der Vermieter kann das Mietverhältnis eines insolventen Mieters auch wegen Mietrückständen, die vor der Insolvenz entstanden sind, fristlos kündigen, sofern der Insolvenzverwalter/Treuhänder die Freigabe des Mietverhältnisses erklärt hat.

Hintergrund

Die Vermieterin einer Wohnung verlangt vom Mieter nach einer fristlosen Kündigung die Räumung.

Von März 2009 bis Oktober 2012 zahlte der Mieter die Miete gar nicht oder nur zum Teil. Im Juni 2010 wurde über das Vermögen des Mieters das Verbraucherinsolvenzverfahren eröffnet. Am 1.7.2010 erklärte die Treuhänderin die „Freigabe“ des Mietverhältnisses nach § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO.

Im Oktober 2012 kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis fristlos. Dabei berief sie sich auf die seit März 2009 aufgelaufenen Mietrückstände von knapp 15.000 Euro. Der Mieter meint, die Kündigung könne wegen § 112 Insolvenzordnung (InsO) nicht auf Mietschulden gestützt werden, die vor der Insolvenz entstanden sind.

Entscheidung

Der BGH gibt der Vermieterin Recht. Die fristlose Kündigung war wirksam.

Mit Wirksamwerden der Enthaftungserklärung (auch Freigabeerklärung genannt) nach § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO entfällt die mit dem Insolvenzantrag eintretende Kündigungssperre des § 112 Nr. 1 InsO. Nach Wegfall der Kündigungssperre durch die Freigabe des Mietverhältnisses kann eine außerordentliche Kündigung dann auch auf Mietrückstände gestützt werden, die vor der Eröffnung des Insolvenzverfahrens aufgelaufen sind.

Die Enthaftungserklärung bewirkt, dass das Mietverhältnis in die Verfügungsbefugnis der Vertragsparteien zurückfällt, so dass eine Kündigung grundsätzlich möglich ist. Lesen Sie zur Wirkung der Enthaftungserklärung auch die News „BGH: Enthaftungserklärung gibt insolventem Mieter Macht über Mietverhältnis zurück“.

(BGH, Urteil v. 17.6.2015, VIII ZR 19/14)

 

§ 109 InsO Schuldner als Mieter oder Pächter

(1) Ein Miet- oder Pachtverhältnis über […] Räume, das der Schuldner als Mieter oder Pächter eingegangen ist, kann der Insolvenzverwalter ohne Rücksicht auf die vereinbarte Vertragsdauer oder einen vereinbarten Ausschluss des Rechts zur ordentlichen Kündigung kündigen; die Kündigungsfrist beträgt drei Monate zum Monatsende, wenn nicht eine kürzere Frist maßgeblich ist.

Ist Gegenstand des Mietverhältnisses die Wohnung des Schuldners, so tritt an die Stelle der Kündigung das Recht des Insolvenzverwalters zu erklären, dass Ansprüche, die nach Ablauf der in Satz 1 genannten Frist fällig werden, nicht im Insolvenzverfahren geltend gemacht werden können. […]

§ 112 InsO Kündigungssperre

Ein Miet- oder Pachtverhältnis, das der Schuldner als Mieter oder Pächter eingegangen ist, kann der andere Teil nach dem Antrag auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens nicht kündigen:

1. wegen eines Verzuges mit der Entrichtung der Miete oder Pacht, der in der Zeit
vor der Eröffnung eingetreten ist.

2. wegen einer Verschlechterung der Vermögensverhältnisse des Schuldners.

Quelle