BGH: WEG kann Wohnung von insolventem Hausgeldschuldner versteigern lassen

 In der Insolvenz eines Wohnungseigentümers hat die WEG für bestimmte rückständige Hausgeldforderungen ein Recht auf abgesonderte Befriedigung aus der Wohnung. Dann kann sie die Wohnung versteigern lassen.

Hintergrund

Eine WEG klagt gegen den Insolvenzverwalter eines Wohnungseigentümers auf Duldung der Zwangsversteigerung zweier Wohnungen dieses Eigentümers.

Die WEG hat gegen den Wohnungseigentümer für die Wirtschaftsjahre 2006 und 2007 fällige Hausgeldansprüche von insgesamt 9.100 Euro. Einen Titel hierüber hat sie nicht. Am 27.12.2007 wurde über das Vermögen des Eigentümers das Insolvenzverfahren eröffnet.

Wegen der Hausgeldrückstände möchte die WEG in die Wohnungen des Schuldners vollstrecken und verklagt den Insolvenzverwalter auf Duldung der Zwangsversteigerung der Wohnungen.

Entscheidung

Die WEG kann vom Insolvenzverwalter Duldung der Zwangsversteigerung verlangen, soweit es sich bei den rückständigen Hausgeldern um einfache Insolvenzforderungen handelt, die vom Vorrang des § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG umfasst sind.

a) Ob eine Hausgeldforderung eine einfache Insolvenzforderung oder eine Masseverbindlichkeit ist, hängt davon ab, ob sie vor oder nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens fällig geworden ist.

Hausgeldforderungen, die vor Insolvenzeröffnung fällig geworden sind, sind einfache Insolvenzforderungen. Diese sind grundsätzlich nach den Vorschriften über das Insolvenzverfahren zu verfolgen (Anmeldung zur Insolvenztabelle mit hohem Ausfallrisiko).

Das Gesetz gewährt Hausgeldforderungen in bestimmtem Umfang aber ein Vorrecht gegenüber Forderungen anderer Gläubiger (§ 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG). Das Vorrecht umfasst laufende und rückständige Beiträge aus dem Jahr der Beschlagnahme und den letzten 2 Jahren, höchstens aber 5 Prozent des Verkehrswertes der Wohnung. Wegen solcher bevorrechtigter Hausgeldansprüche hat die WEG ein Recht auf abgesonderte Befriedigung aus dem Grundstück/der betreffenden Wohnung gem. § 49 InsO (Absonderungsrecht). Dieses kann sie durchsetzen, ohne dass die Beschlagnahme des Wohnungseigentums vor Insolvenzeröffnung erforderlich ist. Ist noch keine Beschlagnahme erfolgt, ist die Eröffnung des Insolvenzverfahrens der Anknüpfungspunkt, um das Vorrecht in der Insolvenz zu berechnen.

Nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens kann die WEG aufgrund des Absonderungsrechts die bevorrechtigten Hausgeldforderungen in einem schon laufenden Zwangsversteigerungsverfahren anmelden, ohne dass sie hierfür einen Zahlungstitel braucht. Alternativ kann sie selbst die Zwangsversteigerung der Wohnung einleiten oder der Zwangsversteigerung eines anderen Gläubigers beitreten. Dies kann sie unabhängig davon tun, ob sie gegen den insolventen Eigentümer zuvor einen Zahlungstitel wegen der rückständigen Hausgelder erstritten hat. Will die WEG selbst die Zwangsversteigerung beantragen, muss ihre Forderung aber den Wert von 3 Prozent des Einheitswertes der Wohnung übersteigen.

Sofern die WEG vor Insolvenzeröffnung keinen Zahlungstitel gegen den insolventen Eigentümer erlangt hat, kann sie den Insolvenzverwalter auf Duldung der Zwangsvollstreckung in Anspruch nehmen, um so an den Titel zu gelangen, den sie benötigt, um die Zwangsversteigerung einzuleiten.

b) Hausgeldansprüche, die nach Insolvenzeröffnung fällig werden (z. B. die Abrechnungsspitze, wenn sie nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens beschlossen wurde; laufende Hausgelder), sind hingegen Masseschulden. Wegen diesen kann die WEG den Insolvenzverwalter auf Zahlung verklagen und in die Insolvenzmasse vollstrecken. Ein Absonderungsrecht, auf dessen Grundlage die WEG Duldung der Zwangsversteigerung verlangen könnte, besteht hinsichtlich dieser Ansprüche nicht.

(BGH, Urteil v. 21.7.2011, IX ZR 120/10)

Quelle: http://www.haufe.de/immobilien/newsDetails?Subarea=News&newsID=1314797626.04&chorid=01816042&newsletter=news%2FPortal-Newsletter%2FImmobilienVerwaltung%2F357%2F01816042%2F2011-08-31%2FTop-News%3A%20BGH%3A%20WEG%20kann%20Wohnung%20von%20insolventem%20Hausgeldschuldner%20versteigern%20lassen

Hausverwaltung Gottschling, Essen
www.gottschling-immobilien.de
kontakt@gottschling-immobilien.de

Advertisements

OLG Hamm: Funktionsbezeichnung bei Protokollunterschrift nicht entscheidend

 Unterschreibt ein Wohnungseigentümer, der dem Beirat angehört, ein Versammlungsprotokoll mit der Funktionsbezeichnung „Beirat“, kann hierin auch eine Unterzeichnung in der Funktion „Wohnungseigentümer“ liegen.

Hintergrund

Der Verwalter einer WEG musste gegenüber dem Grundbuchamt seine Verwalterstellung nachweisen. Hierfür legte er das Protokoll der Versammlung, in der er zum Verwalter bestellt wurde, vor. Dieses ist vom Versammlungsleiter unterschrieben sowie von den 3 Beiräten. Die Beiräte haben ihrer Unterschrift jeweils den Zusatz „Beirat“ hinzugefügt.

Das Grundbuchamt hat u. a. bemängelt, dass das Protokoll gem. § 24 Abs. 6 WEG auch von einem Wohnungseigentümer hätte unterschrieben sein müssen. Selbst wenn die Beiräte, die das Protokoll unterschrieben haben, Wohnungseigentümer seien, sei diesem Erfordernis nicht genügt. Die Unterschrift eines Eigentümers mit der Funktionsbezeichnung „Beirat“ genüge nicht.

Entscheidung

Das OLG Hamm folgt dem nicht.

Gemäß § 29 Abs. 1 WEG können grundsätzlich nur Wohnungseigentümer zum Beirat bestellt werden. Der Beirat besteht aus 3 Mitgliedern. Wenn wie hier neben dem Versammlungsleiter insgesamt 3 „Beiräte“ unterschrieben haben, kann man davon ausgehen, dass die Voraussetzungen des § 24 Abs. 6 WEG (Unterschrift des Versammlungsleiters, des Beiratsvorsitzenden oder seines Vertreters sowie eines Eigentümers) erfüllt sind.

Angesichts der Funktion der Unterschriften, die Richtigkeit des Protokollinhalts zu gewährleisten, ist nicht ersichtlich, wieso die Beifügung einer Funktionsbezeichnung der Gewährsübernahme „als Miteigentümer“ entgegen stehen sollte. Denn unstreitig kann der Sache nach auch ein Beiratsmitglied als „weiterer Miteigentümer“ unterzeichnen.

(OLG Hamm, Beschluss v. 8.7.2011, 15 W 183/11)

Quelle: http://www.haufe.de/immobilien/newsDetails?Subarea=News&newsID=1314279122.27&chorid=00571807&newsletter=news%2FPortal-Newsletter%2FImmobilienWirtschaft%20%2F142%2F00571807%20%2F2011-08-25%2FTop-News%3A%20Funktionsbezeichnung%20bei%20Protokollunterschrift%20nicht%20entscheidend

Hausverwaltung Gottschling, Essen
www.gottschling-immobilien.de
kontakt@gottschling-immobilien.de

BGH: Fehlen einer Abmahnung kann Entziehungsbeschluss kippen

Ein Wohnungseigentümer kann einen Beschluss über die Entziehung seines Wohnungseigentums mit der Begründung anfechten, dass keine Abmahnung vorausgegangen ist. War eine Abmahnung erfolgt, spielt deren Berechtigung erst bei der nachfolgenden Entziehungsklage eine Rolle.

Rote Karte für Wohnungseigentümer
als letztes Mittel

Hintergrund

Die Eigentümer einer Wohnung wenden sich mit einer Anfechtungsklage gegen einen Beschluss der WEG, nach dem sie ihre Wohnung zwangsveräußern müssen.

In einer Eigentümerversammlung im April 2008 haben die übrigen Wohnungseigentümer die Entziehung des Wohnungseigentums beschlossen. Diesen Beschluss haben die betroffenen Eigentümer angefochten, u. a. deshalb, weil keine Abmahnung vorausgegangen sei.

Das Berufungsgericht hat die Anfechtungsklage abgewiesen. Es sah den Entziehungsbeschluss als wirksam an, weil bei der Anfechtungsklage hiergegen nur dessen formelle, nicht aber die materiellen Voraussetzungen zu prüfen seien. Über die materiellen Voraussetzungen sei erst im nachfolgenden Verfahren über die Entziehungsklage zu entscheiden. Die Abmahnung sei eine materielle Voraussetzung. Das Berufungsgericht hat daher nicht geprüft, ob dem angefochtenen Beschluss eine Abmahnung vorausgegangen war.

Entscheidung

Der BGH hebt das Urteil des Berufungsgerichts auf.

Die Entziehung des Wohnungseigentums setzt einen Beschluss der Wohnungseigentümer voraus (§ 18 Abs. 3 WEG). Dieser hat nicht selbst die Entziehung des Wohnungseigentums zur Folge, sondern ist eine besondere Prozessvoraussetzung der folgenden Entziehungsklage (§§ 18, 19 WEG).

Dem Entziehungsbeschluss muss regelmäßig eine Abmahnung des betroffenen Wohnungseigentümers vorausgehen. Auf sie kann nur ausnahmsweise verzichtet werden, wenn sie unzumutbar ist oder offenkundig keine Aussicht auf Erfolg bietet.

Die Frage, ob eine Abmahnung erfolgt ist, ist eine formelle Voraussetzung des Entziehungsbeschlusses und kann damit auch Gegenstand einer Anfechtungsklage sein. Bei der Anfechtungsklage muss das Gericht prüfen, ob vor dem Entziehungsbeschluss eine Abmahnung stand bzw. ob die Gründe für den Entziehungsbeschluss so gewichtig sind, dass sie ausnahmsweise entbehrlich war.

Ob die einer Abmahnung zugrunde gelegten Vorwürfe inhaltlich zutreffen und ob die abgemahnten Eigentümer erneut gegen Pflichten verstoßen haben, ist hingegen ausschließlich Gegenstand der Entziehungsklage.

Der BGH hat den Rechtsstreit an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Dieses muss nun prüfen, ob dem Entziehungsbeschluss eine Abmahnung vorausgegangen war oder ob es Gründe gibt, die eine Abmahnung als entbehrlich erscheinen lassen.

(BGH, Urteil v. 8.7.2011, V ZR 2/11)

Quelle: http://www.haufe.de/immobilien/newsDetails?Subarea=News&newsID=1313668578.48&chorid=01816042&newsletter=news%2FPortal-Newsletter%2FImmobilienVerwaltung%2F357%2F01816042%2F2011-08-24%2FTop-News%3A%20BGH%3A%20Fehlen%20einer%20Abmahnung%20kann%20Entziehungsbeschluss%20kippen

Hausverwaltung Gottschling, Essen
www.gottschling-immobilien.de
kontakt@gottschling-immobilien.de

BGH: Hobbyraum ist nicht zum Wohnen da

Ein in der Teilungserklärung als „Hobbyraum“ ausgewiesener Raum darf nicht zu Wohnzwecken benutzt werden. Darauf, ob die Wohnnutzung im Einzelfall stört, kommt es nicht an.

Schrauben ja, Übernachten nein

Hintergrund

Eine WEG klagt gegen einige ihrer Mitglieder. Diese sind Eigentümer einer Wohnung sowie eines Raums im Keller. Der Raum ist in der Teilungserklärung als Teileigentum und Hobbyraum bezeichnet. Die Eigentümer leben mit ihren drei Kindern in der Wohnung. Zwei der Kinder übernachten regelmäßig im Hobbyraum. Die Eigentümer des Hobbyraums haben eine behördliche Genehmigung zur Umnutzung.

Die WEG verlangt von den Eigentümern, die Nutzung des Hobbyraums als Übernachtungsquartier zu unterlassen. Vor dem Amtsgericht und dem Landgericht hatte die Klage der WEG Erfolg.

Die Wohnungseigentümer möchten gegen das Urteil des Landgerichts Revision einlegen und beantragen Prozesskostenhilfe für das Revisionsverfahren.

Entscheidung

Der BGH weist das Ansinnen der Eigentümer zurück. Das Landgericht hat der Unterlassungsklage der WEG zu Recht stattgegeben.

Die Nutzung eines in der Teilungserklärung als Teileigentum und Hobbyraum ausgewiesenen Raums zu nicht nur vorübergehenden Wohnzwecken ist unzulässig. Die beklagten Eigentümer sind verpflichtet, die Nutzung ihres Hobbyraums zu Wohnzwecken zu unterlassen. Dabei kommt es nicht darauf an, dass die Wohn- bzw. Schlafnutzung im konkreten Fall (derzeit) möglicherweise nicht störend ist. Die behördliche Genehmigung zur Umnutzung ist im Verhältnis zwischen WEG und Eigentümern ebenfalls ohne Belang.

Auch der Einwand der Eigentümer, ein eventueller Unterlassungsanspruch sei verjährt, greift nicht. Bei einem Anspruch, der auf eine dauernde Unterlassung gerichtet ist, beginnt die Verjährungsfrist mit jeder Zuwiderhandlung neu.

(BGH, Beschluss v. 16.6.2011, V ZA 1/11)

Quelle: http://www.haufe.de/immobilien/newsDetails?Subarea=News&newsID=1313581455.36&chorid=00571807&newsletter=news%2FPortal-Newsletter%2FImmobilienWirtschaft%20%2F142%2F00571807%20%2F2011-08-18%2FTop-News%3A%20BGH%3A%20Hobbyraum%20ist%20nicht%20zum%20Wohnen%20da

Hausverwaltung Gottschling, Essen
www.gottschling-immobilien.de
kontakt@gottschling-immobilien.de

BGH: Es muss nicht der nagelneue Mietspiegel sein

Ein Mieterhöhungsverlangen ist nicht deshalb formell unwirksam, weil der Vermieter nicht den neuesten Mietspiegel, der kurz zuvor veröffentlicht worden ist, sondern den bisher geltenden Mietspiegel vewendet hat.

Vermieter muss Mieterhöhung begründen

Hintergrund

Der Vermieter einer Wohnung in Berlin hat den Mieter mit Schreiben vom 29.6.2011 aufgefordert, einer Mieterhöhung zuzustimmen. Dieses Verlangen hat er mit dem Berliner Mietspiegel 2007 begründet. Der Vermieter hat die Wohnung in ein bestimmtes Mietspiegelfeld eingeordnet und hieraus die verlangte Mieterhöhung errechnet.

Kurz zuvor, am 24.6.2009 war der neue Berliner Mietspiegel 2009 veröffentlicht worden. Der Mieter meint, das Mieterhöhungsverlangen sei schon aus formellen Gründen unwirksam, weil der Vermieter nicht den neuesten Mietspiegel für seine Begründung verwendet habe.

Entscheidung

Der BGH folgt der Argumentation des Mieters nicht.

Der Vermieter hat ein wirksames Mieterhöhungsverlangen gestellt. Dass er darin noch auf den Mietspiegel 2007 Bezug nimmt, obwohl wenige Tage zuvor bereits der Mietspiegel für das Jahr 2009 veröffentlicht worden war, führt nicht dazu, dass es dem Mieterhöhungsverlangen an der nach § 558a Abs. 2 Nr. 1 BGB erforderlichen Begründung fehlt. Vielmehr handelt es sich um einen bloß inhaltlichen Fehler, ähnlich wie bei Einordnung der Wohnung des Mieters in ein unzutreffendes Mietspiegelfeld.

Der BGH hat den Rechtsstreit an das Berufungsgericht zurückverwiesen, weil die Parteien auch darüber streiten, ob die Mieterhöhung richtig berechnet ist und noch offene Punkte im Sachverhalt geklärt werden müssen.

(BGH, Urteil v. 6.7.2011, VIII ZR 337/10)

Quelle: http://www.haufe.de/immobilien/newsDetails?Subarea=News&newsID=1313655241.52&chorid=00571807&newsletter=news%2FPortal-Newsletter%2FImmobilienWirtschaft%20%2F142%2F00571807%20%2F2011-08-18%2FTop-News%3A%20BGH%3A%20Es%20muss%20nicht%20der%20nagelneue%20Mietspiegel%20sein

Hausverwaltung Gottschling, Essen
www.gottschling-immobilien.de
kontakt@gottschling-immobilien.de

BGH: Kläger kann bei Beschlussanfechtung Adressen nachreichen

Die einmonatige Klagefrist bei der Anfechtung von Beschlüssen der Wohnungseigentümer wird durch Zustellung an den Verwalter gewahrt. Namen und Anschriften der Eigentümer können im Berufungsverfahren nachgereicht werden.

Fehlende Angaben ergänzen –
besser spät als nie

Hintergrund

Ein Wohnungseigentümer hat mehrere Beschlüsse, die auf einer Eigentümerversammlung gefasst worden waren, vor dem Amtsgericht angefochten. Die Klage, die gegen die übrigen Wohnungseigentümer gerichtet ist, wurde dem Verwalter zugestellt. Eine Eigentümerliste war nicht beigefügt.

Im Rahmen des Prozesses vor dem Amtsgericht legte der klagende Wohnungseigentümer eine Liste mit den Namen der übrigen Eigentümer vor, allerdings ohne deren Adressen. Das Amtsgericht hielt die Klage trotzdem für zulässig und hat dieser teilweise stattgegeben.

Im Berufungsverfahren vor dem Landgericht teilten die übrigen Wohnungseigentümer ihre ladungsfähigen Anschriften mit.

Der BGH hatte darüber zu entscheiden, ob die Klage zulässig ist.

Entscheidung

Die Klage war zunächst unzulässig, weil die Anschriften der beklagten Wohnungseigentümer nicht angegeben waren. Das Amtsgericht hätte die Klage daher als unzulässig abweisen müssen.

Die Klage ist aber dadurch zulässig geworden, dass die fehlenden Angaben in der Berufungsinstanz vor dem Landgericht nachgeholt worden sind. Hierzu reichte es aus, dass die beklagten Eigentümer ihre Anschriften selbst mitgeteilt haben.

Trotz der verspäteten Mitteilung der Anschriften ist auch die einmonatige Klagefrist gewahrt. Die Klage wurde rechtzeitig dem Verwalter als gesetzlichem Zustellungsvertreter zugestellt. Mit den Ausschlussfristen nach § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG soll erreicht werden, dass die Wohnungseigentümer und der Verwalter alsbald Klarheit darüber gewinnen, welcher Beschluss aus welchen Gründen angefochten wird. Da der Verwalter gehalten ist, die Wohnungseigentümer zu informieren, wird dieser Zweck auch dann erreicht, wenn die Klage fristwahrend dem Verwalter als Zustellungsvertreter der Wohnungseigentümer zugestellt worden ist. Auf die Frage, ob und zu welchem Zeitpunkt die beklagten Wohnungseigentümer mit Name und ladungsfähiger Anschrift bezeichnet worden sind, kommt es dann nicht an.

(BGH, Urteil v. 20.5.2011, V ZR 99/10)

Quelle: http://www.haufe.de/immobilien/newsDetails?newsID=1310722225.72

Hausverwaltung Gottschling, Essen
www.gottschling-immobilien.de
kontakt@gottschling-immobilien.de

BGH: Dauerhaft unpünktliche Mietzahlung ist Kündigungsgrund

Zahlt der Mieter die Miete dauerhaft und wiederholt zu spät, obwohl ihn der Vermieter zur pünktlichen Zahlung aufgefordert hat, kann der Vermieter den Mietvertrag fristlos kündigen.

Mieter muss pünktlich zahlen

Hintergrund

Vermieter und Mieter eines Einfamilienhauses streiten um eine Kündigung wegen dauerhaft unpünktlicher Mietzahlung sowie die Rückzahlung überzahlter Kaution.

Das Mietverhältnis bestand seit 2005. Laut Mietvertrag ist die Miete jeweils bis zum 3. Werktag eines Monats fällig. Seit Mai 2007 zahlten die Mieter die Miete aber immer erst zur Monatsmitte oder noch später. Im Dezember 2008 sprach der Vermieter deshalb eine Abmahnung aus. Die Mieter setzten die unpünktlichen Mietzahlungen aber fort. Daraufhin kündigte der Vermieter den Mietvertrag wiederholt fristlos. Dies akzeptieren die Mieter nicht.

Zu Beginn des Mietverhältnisses hatten die Mieter eine Kaution gezahlt, die den Betrag von 3 Monatsmieten überschritt. 2009 erfuhren sie, dass der Vermieter keine höhere Kaution als 3 Monatsmieten verlangen kann. Sie verlangen vom Vermieter, dass dieser den über 3 Monatsmieten hinausgehenden Betrag der Kaution zurückzahlt. Der Vermieter meint, der Anspruch sei verjährt.

Entscheidung

Der BGH gibt dem Vermieter Recht.

a) fristlose Kündigung

Der Vermieter konnte den Mietvertrag fristlos kündigen.

Die andauernde und trotz wiederholter Abmahnung des Vermieters fortgesetzte verspätete Mietzahlung ist eine so gravierende Pflichtverletzung, dass sie eine Kündigung aus wichtigem Grund nach § 543 Abs. 1, Abs. 3 BGB rechtfertigt. Das gilt auch, wenn der Mieter aufgrund eines für ihn vermeidbaren Irrtums der Meinung war, die Miete erst zur Monatsmitte zahlen zu müssen.

b) Rückzahlung überzahlter Kaution

Der Vermieter muss die überzahlte Kaution nicht zurückzahlen. Der Rückzahlungsanspruch ist verjährt. Die Verjährungsfrist beginnt mit der Zahlung der überhöhten Kaution und nicht erst mit dem Zeitpunkt, ab dem der Mieter weiß, dass die Kaution maximal 3 Monatsmieten betragen darf.

(BGH, Urteil v. 1.6.2011, VIII ZR 91/10)

Quelle: http://www.haufe.de/immobilien/newsDetails?newsID=1306937816.22

Hausverwaltung Gottschling, Essen
www.gottschling-immobilien.de
kontakt@gottschling-immobilien.de