AG Köln: Mieter darf keine Bilder im Treppenhaus aufhängen

Der Mieter einer Wohnung ist nicht berechtigt, ohne Genehmigung des Vermieters im gemeinschaftlichen Treppenhaus Bilder aufzuhängen.

Das Aufhängen von Bildern außerhalb der gemieteten Wohnung im Treppenhaus ist eine unzulässige Sondernutzung von nicht gemieteten Räumlichkeiten. Hängt ein Mieter ohne Einwilligung des Vermieters Bilder im Treppenhaus auf, kann der Vermieter daher verlangen, dass der Mieter die Bilder entfernt und nicht wieder aufhängt.
Ebenso darf der Mieter keine Gegenstände im Treppenhaus lagern. Es muss diese daher auf Verlangen des Vermieters entfernen.

(AG Köln, Urteil v. 15.7.2011, 220 C 27/11)

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BGH: Unterlagen ersetzen keinen ausdrücklichen Hinweis

Mit der Übergabe von Unterlagen erfüllt ein Verkäufer seine Aufklärungspflicht nur, wenn er erwarten kann, dass der Käufer die Papiere nicht nur zwecks allgemeiner Information, sondern unter einem bestimmten Gesichtspunkt gezielt durchsehen wird.

Hintergrund
Die Käuferin eines mit einem Haus bebauten Grundstücks verlangt von den Verkäufern Schadensersatz.
Das verkaufte Grundstück verfügt über eine Fläche von 759 Quadratmetern und ist mit einem massiven Holzzaun eingefriedet. In die Einfriedung einbezogen ist ein 185 Quadratmeter großer Teil des Nachbargrundstücks. Auf den ersten Blick scheint diese Teilfläche wegen ihrer gärtnerischen Gestaltung, aufgrund der Einfriedung und eines darin befindlichen vier Meter breiten Eingangstores und der Einfahrt dem Anwesen als Vorgarten zuzugehören.
Die Verkäufer hatten der Käuferin während der Vertragsverhandlungen einen Ordner mit diversen Unterlagen übergeben, in dem auch ein Lageplan enthalten ist. Aus diesem ist ersichtlich, dass der Vorgarten nicht zu dem verkauften Grundstück gehört. Strittig ist zwischen den Vertragsparteien, ob die Verkäufer hierauf auch mündlich hingewiesen haben.

Entscheidung
Die Verkäufer hätten die Käuferin ausdrücklich darauf hinweisen müssen, dass der Vorgarten nicht Bestandteil des verkauften Grundstücks ist. Die Einfriedung eines Hausgrundstücks vermittelt Kaufinteressenten den Eindruck, es handle sich um ein einheitliches, nach außen abgeschlossenes Grundstück.
Die Verkäufer haben ihre Aufklärungspflicht nicht dadurch erfüllt, dass sie der Käuferin einen Ordner mit Unterlagen überlassen hatten. Mit der Übergabe von Unterlagen erfüllt ein Verkäufer seine Aufklärungspflicht nur, wenn er aufgrund der Umstände die berechtigte Erwartung haben kann, dass der Käufer die Unterlagen nicht nur zwecks allgemeiner Information, sondern unter einem bestimmten Gesichtspunkt gezielt durchsehen wird. Solche Umstände liegen etwa vor, wenn der Verkäufer dem Käufer im Zusammenhang mit möglichen Mängeln ein Sachverständigengutachten überreicht.
Da noch ungeklärt ist, ob die Verkäufer der Käuferin die besonderen Umstände mündlich mitgeteilt haben, hat der BGH den Rechtsstreit zur weiteren Aufklärung an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
 
(BGH, Urteil v. 11.11.2011, V ZR 245/10)

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BGH: Falschparker dürfen an den Haken

Der Besitzer eines privaten Parkplatzes darf unberechtigt abgestellte Fahrzeuge abschleppen lassen. Der Falschparker muss die Abschleppkosten ersetzen, nicht aber die Kosten für die Parkraumüberwachung.

Hintergrund
Auf einem Supermarktparkplatz wiesen Schilder darauf hin, dass unberechtigt parkende Fahrzeuge kostenpflichtig entfernt werden. Der Supermarktbetreiber hatte ein Unternehmen beauftragt, den Parkplatz zu überwachen und unbefugt abgestellte Fahrzeuge entfernen zu lassen. Hierzu hatte der Betreiber seine Ansprüche gegen unbefugte Nutzer an das Unternehmen abgetreten.
Die Besitzerin eines Fahrzeugs stellte ihren Wagen unbefugt auf dem Parkplatz ab. Das mit der Parkraumüberwachung beauftragte Unternehmen schleppte das Fahrzeug ab und brachte es auf einen öffentlichen Parkplatz. Hierfür stellte es der Fahrerin 219,50 Euro („Grundgebühr mit Versetzung“) in Rechnung. Da die Fahrerin dies nicht zahlte, teilte ihr das Unternehmen den Standort des Wagens zunächst nicht mit. Erst nach längerer Zeit wurde der Fahrzeugbesitzerin mitgeteilt, wo sie das Fahrzeug findet.
Die Fahrzeugbesitzerin verlangt nun von dem beauftragten Unternehmen eine Nutzungsentschädigung von 3.750 Euro für die Zeit, während der sie ihren Wagen mangels Kenntnis des Standorts nicht nutzen konnte.

Entscheidung
Der BGH verneint einen Anspruch auf Nutzungsentschädigung. Das Unternehmen war mit der Herausgabe des Fahrzeuges nicht in Verzug. Es durfte das Fahrzeug zurückhalten, bis die Fahrerin die Abschleppkosten gezahlt hat.
Das unbefugte Abstellen eines Fahrzeugs auf einem privaten Kundenparkplatz ist verbotene Eigenmacht im Sinne des § 858 Abs. 1 BGB. Dieser darf sich der unmittelbare Grundstücksbesitzer erwehren, indem er das Fahrzeug abschleppen lässt. Der Störer muss dem Grundstücksbesitzer die Schäden ersetzen, die in adäquatem Zusammenhang mit der verbotenen Eigenmacht stehen.
Ersatzfähig sind zum einen die reinen Abschleppkosten, aber auch die Kosten, die für die Vorbereitung des Abschleppens entstanden sind, etwa durch die Überprüfung des unberechtigt abgestellten Fahrzeugs, um den Halter ausfindig zu machen, die Zuordnung des Fahrzeugs in eine bestimmte Fahrzeugkategorie und durch die Anforderung eines Abschleppwagens.
Nicht ersatzfähig sind hingegen die Kosten, die durch die Überwachung des Parkplatzes und die Suche nach unberechtigt abgestellten Fahrzeugen entstehen. Diese Kosten fallen unabhängig von der verbotenen Eigenmacht an und sind daher dem Grundstücksbesitzer zuzuordnen.
Auch wenn die hier verlangten Kosten von 219,50 Euro nicht vollständig ersatzfähig waren, konnte das Unternehmen ein Zurückbehaltungsrecht geltend machen, da die Fahrzeugbesitzerin überhaupt nichts gezahlt hatte.
Schließlich hat die Geltendmachung des Zurückbehaltungsrechts auch nicht gegen den Grundsatz der Verhältnismäßigkeit verstoßen. Zwar war der Wert des Fahrzeuges wesentlich höher als der für das Abschleppen verlangte Betrag. Andererseits hätte sich die Fahrzeugbesitzerin den Besitz an ihrem Wagen dadurch wieder verschaffen können, indem sie für den relativ geringen Betrag eine Sicherheit hinterlegt und so das Zurückbehaltungsrecht beseitigt.

(BGH, Urteil v. 2.12.2011, V ZR 30/11)

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BGH: Kopfprinzip für Verwalterwahl nicht zwingend

Ist für die Abstimmung in der Eigentümerversammlung das gesetzliche Kopfprinzip durch Vereinbarung zugunsten des Objekt- oder des Wertprinzips abbedungen, gilt das vereinbarte Stimmprinzip auch für Bestellung und Abberufung des Verwalters. Hieran hat sich durch die WEG-Reform nichts geändert.

Hintergrund
Eine Wohnungseigentümerin wendet sich mit einer Anfechtungsklage gegen die Wiederbestellung der Verwalterin. Der Eigentümerin gehören 27 der 45 Wohnungen in der Anlage. Das entspricht 580/1.000 Miteigentumsanteilen.
In der Teilungserklärung aus dem Jahr 1996 ist die Beschlussfassung für Abstimmungen in der Eigentümerversammlung geregelt. Dort heißt es in § 13: „Jeder Eigentümer einer der 45 Wohnungen hat für jede in seinem Eigentum stehende Wohnung eine Stimme.“
In einer Eigentümerversammlung im August 2009 stimmte die nach Kopfzahlen gemessene Mehrheit der Eigentümer dafür, die bisherige Verwalterin für weitere 5 Jahre zu bestellen. Die Eigentümerin der 27 Wohnungen stimmte dagegen.
Weil sich die Verwalterin an § 13 der Teilungserklärung nicht gebunden sah, stellte sie das Zustandekommen des Beschlusses fest und verkündete das Beschlussergebnis. Hiergegen wendet sich die Mehrheitseigentümerin. Sie meint, die Verwalterin hätte die Mehrheit nach dem Objektprinzip berechnen müssen, wie es die Teilungserklärung vorsieht. Dann wäre der Beschluss nicht zustande gekommen.

Entscheidung
Der BGH gibt der Anfechtungsklage statt.
Der Beschluss über die Verwalterbestellung ist nicht ordnungsgemäß zustande gekommen. Das gemäß § 26 Abs. 1 Satz 1 i. V. m. § 25 Abs. 2 Satz 1 WEG vorgesehene Kopfprinzip ist durch die in der Teilungserklärung enthaltene Regelung der Abstimmung nach dem Objektprinzip wirksam abbedungen worden. Das hat zur Folge, dass die erforderliche Stimmenmehrheit nicht zustande gekommen ist.
Für die Gesetzeslage vor der WEG-Reform hatte der BGH im Jahr 2002 entschieden, dass auch für die Bestellung und Abberufung des Verwalters eine von dem gesetzlichen Kopfstimmrecht abweichende Vereinbarung des Objektprinzips (Stimmrecht nach der Anzahl der Wohnungseigentumsrechte) oder des Wert- bzw. Anteilsstimmrechts (Stimmrecht nach der Größe der Miteigentumsanteile) anzuwenden ist. Dies gilt auch nach der WEG-Reform.
(BGH, Urteil v. 28.10.2011, V ZR 253/10)
 
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